Etiqueta: préstamo promotor

Cuando decidimos comprar una vivienda lo más habitual es financiar la misma mediante un préstamo hipotecario. 

Nos podemos encontrar ante dos situaciones:

  • Solicitar a una entidad bancaria la constitución de una hipoteca sobre la finca que vamos a adquirir.
  • Subrogarnos en la hipoteca que, previamente, tenía concertada con el banco promotor o constructor de la vivienda que hemos decidido comprar.

A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, la nulidad de las cláusulas suelo por falta de transparencia en las hipotecas es un hecho indiscutible.

Sin embargo, en un principio no fue así para los casos de cláusulas suelo insertas en las escrituras de compraventa con subrogación hipotecaria.

Hoy nos centramos en el segundo escenario: reclamar cláusula suelo en una hipoteca al promotor en la que nos hemos subrogado.

¿Qué es la subrogación de un préstamo hipotecario?

La subrogación hipotecaria tiene lugar cuando el comprador se coloca en la posición de deudor de un préstamo preexistente.

En la práctica ésta situación se produce cuando el promotor de viviendas solicita al banco una hipoteca para la construcción de las mismas y, en el momento de formalizar la venta a terceros, el comprador asume las obligaciones que el promotor tenía frente al banco, convirtiéndose en deudor.

Es decir, cuando compramos una vivienda a un promotor, en lugar de solicitar la constitución de una nueva hipoteca sobre la vivienda que vamos a adquirir, nos subrogamos en la que previamente tenía contratado el promotor. 

¿Quién nos informa de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca al promotor?

En primer lugar, será el promotor el que deba informarnos sobre las condiciones de la venta y también de la financiación. Y ello, conforme al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

Ahora bien, aunque la intervención del banco acreedor en el otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria suele ser nula, ¿tiene también obligación de informarnos?

Reclamar cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo promotor: criterio de nuestros tribunales.

Hasta la fecha el criterio seguido por las Audiencias Provinciales sobre la nulidad por falta de transparencia de cláusulas suelo contenidas en este tipo de escrituras ha sido dispar, precisamente en base a la obligación de información.

Unas Audiencias se han decantado por sostener que en la subrogación hipotecaria, sin novación modificativa alguna y sin intervención en la entidad prestamista, no se podía exigir a ésta ninguna obligación de cara a la transparencia del préstamo, siendo la promotora vendedora la única responsable de dicha información.

Sin embargo, el criterio jurisprudencial dominante ha sido favorable para el consumidor en los casos de subrogación. Considerando que la entidad prestamista tiene el deber de informar de todas las cláusulas que le van a afectar. Máxime de la cláusula suelo por su evidente trascendencia a efectos económicos.

La cuestión ha quedado zanjada recientemente por nuestro Alto Tribunal. Sentencia núm. 643/2017, de 24 de noviembre.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que desestimó la demanda interpuesta por un consumidor al reclamar cláusula suelo del préstamo promotor en el que se había subrogado y posteriormente novado.

A modo de resumen, el TS considera que:

El hecho de que el préstamo promotor no se haya concedido directamente al consumidor que se subroga en aquél, no es motivo para eximir al banco de su obligación de facilitar al consumidor la información necesaria para tomar una decisión consciente de la carga económica y jurídica que supone la subrogación, sin necesidad de realizar un minucioso análisis del contrato.

En palabras del Supremo: «Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.»

Esta Sentencia considera que la información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar.

Es preciso que el banco informe sobre la existencia de la cláusula suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y antelación suficiente a la firma de la escritura de subrogación de préstamo hipotecario.

Por tanto, aunque te hayas subrogado en una hipoteca anterior con cláusula suelo e incluso hayas pactado con el banco una modificación posterior (ampliación del plazo, del capital u otra condición financiera), estás en tu derecho de reclamar que te devuelvan lo que indebidamente haya cobrado el banco por la activación del la cláusula suelo.

Anímate a reclamar cláusula suelo, cuenta con nuestro asesoramiento especializado.