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Hipoteca multidivisa: cómo saber si es nula

La hipoteca multidivisa es un producto bastante complejo que requiere de especiales conocimientos financieros para su contratación.

Como ya adelantamos en nuestro artículo “El Supremo declara nula la hipoteca multidivisa por falta de transparencia”, la hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro. Los tipos de divisas más comunes son: Yen japonés, Franco Suizo, Dólar US, Dólar Australiano y Dólar Neozelandés.

Es por tanto un producto muy arriesgado para un prestatario inexperto.

El pasado día 20 de septiembre de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció los criterios mínimos de transparencia que deben observar las entidades bancarias para conceder este tipo de préstamos. Determinó que las hipotecas multidivisa pueden ser abusivas cuando el prestatario no haya sido debidamente informado de los riesgos que conlleva contratar una hipoteca multidivisa.

Posteriormente, nuestro Tribunal Supremo adoptó la jurisprudencia española a dichos criterios.

Así la Sentencia del TS de 15 de noviembre de 2017 dejó abierta la posibilidad a todos los afectados por estas hipotecas para solicitar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa por falta de transparencia en su contratación.

Conclusiones del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la hipoteca multidivisa:

– La hipoteca multidivisa no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores, tampoco está sujeta a la normativa MIFID (Directiva sobre Mercados de Instrumentos Financieros).

– La cláusula multidivisa puede ser objeto de examen de transparencia, siendo plenamente aplicables las normas de transparencia e información al cliente. Aclara nuestro Alto Tribunal que aunque la cláusula se refiere al objeto principal del contrato esto no significa que haya sido objeto de negociación individual.

– Lo relevante es que el cliente tenga la consideración de consumidor para que sea aplicable la normativa de transparencia e información.

– El examen de transparencia debe ser más riguroso al tratarse de un elemento esencial del contrato. Por tanto, no solo es necesario que la cláusula multidivisa esté redactada de forma clara y comprensible, sino también que el consumidor pueda tener un conocimiento real de la misma y pueda prever sus consecuencias económicas.

– La falta de transparencia genera un grave desequilibrio para los prestatarios, en contra de las exigencias de la buena fe.

¿Cuáles son los criterios para declarar parcialmente nula la hipoteca multidivisa?

1.- La falta de información precontractual, clara y precisa, sobre los riesgos de fluctuación de la moneda, el incremento de las cuotas y el aumento del capital pendiente, a fin de que el prestatario pueda comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos.

2.- Que la cláusula multidivisa no haya sido negociada individualmente. Especial relevancia tiene el hecho de que la escritura de préstamo estuviese previamente confeccionada y el consumidor no intervenga en su redacción y además contenga condiciones generales de la contratación.

Consecuencias de la falta de transparencia:

En el supuesto de que la entidad bancaria haya incumplido sus obligaciones de información en la fase de contratación y durante la vida del préstamo, se declara la nulidad parcial del contrato.

En palabras del Tribunal Supremo, la nulidad parcial del contrato “supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros”.

En consecuencia, la entidad bancaria deberá realizar nuevamente los cálculos de las cuotas abonadas e intereses como si el préstamo siempre hubiera sido en euros y tendrá que devolver al prestatario lo cobrado de más.

Si quieres recuperar estas cantidades que has abonado indebidamente a tu entidad bancaria, es fundamental que recibas un asesoramiento adecuado por parte de abogados expertos en hipotecas multidivisa.

Contacta con nosotros, somos especialistas en derecho bancario.

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