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Clausulas suelo: ¿son todas nulas?

Es importante comenzar diciendo que no todas las clausulas suelo son ilegales, ni todas son nulas.

Ha sido la falta de transparencia y de información por parte de los bancos, el motivo por el que los consumidores no conocen la realidad de los efectos que puede producir la aplicación de la mencionada clausula.

Son estos dos motivos, la falta de transparencia y de información, los que hacen que la aplicación de la cláusula sea abusiva y por tanto nula.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 82.1 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

“se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

Así, cuando la cláusula suelo no haya sido negociada individualmente con el banco y el consumidor no quede perfectamente informado de su alcance y contenido, será claramente abusiva y, en consecuencia, con arreglo al artículo 83 de la citada Ley, será nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta.

En definitiva, las clausulas suelo no son ilícitas en sí mismas, pero si se incorporan al contrato sin información precontractual al consumidor no será transparente y, en consecuencia, será abusiva y nula.

¿En qué momento debemos recibir esa información?

En la fase precontractual, la entidad bancaria nos deberá proporcionar una ficha de información en la que se incluyan todas las condiciones financieras del préstamo, entre ellas, la cláusula suelo.

También, en el momento del otorgamiento de la escritura pública, el Notario debe informar detalladamente sobre la existencia de la cláusula suelo y los efectos de su aplicación.

¿Cuándo son transparentes las clausulas suelo?

Según la omnipresente Sentencia 1916/2013 de 9 de mayo del Tribunal Supremo, para que se pueda considerar transparente una clausula suelo deberá superar dos filtros de transparencia:

a) Filtro de incorporación:

El primer filtro está dirigido a garantizar que el adherente ha conocido -o al menos ha podido conocer- que el contrato contiene una cláusula de limitación a la variabilidad de los tipos de interés.

Este control atiende a:

  • La forma de redacción de la cláusula en el contrato: en términos claros y sencillos que no lleven a error sobre su conocimiento, ni inmersa en una pluralidad de datos de la escritura pública.
  • La ubicación de la cláusula en el apartado de intereses del contrato.

El propio Tribunal Supremo reconoce que, en general, todas cumplen este primer filtro, ya que la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, vigente entonces, garantizaba el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley de Contratación de Condiciones General de Contratación.

b) Filtro de transparencia reforzado:

 

Este segundo filtro está dirigido a garantizar que, al tiempo de celebrarse el contrato, el cliente conocía las consecuencias económicas que conlleva la inclusión de dicha cláusula en el contrato. E igualmente, que el mismo se encontraba en condiciones de comparar y elegir entre distintas alternativas de préstamo hipotecario que incluyeran -o no- la cláusula en cuestión.

Es decir, el banco debe explicar detalladamente que aunque el interés aplicable en el momento de la contratación es bueno, si se produce una bajada de los intereses (como ha ocurrido) no sería tan bueno, al existir un suelo por debajo del cual nunca se situaría el interés. Y esto se debe explicar con datos concretos, con ejemplos y cifras.

¿Qué ocurre si la cláusula no supera el doble control de transparencia?

Como ya hemos dicho, la mayoría de las clausulas suelo superan el primer control de transparencia, no así el segundo porque los bancos ocultan, en la fase precontractual, la incorporación de un límite a la variación de los intereses (suelo).

Las consecuencias son las siguientes:

  • Nulidad de la cláusula suelo, se tendrá por no puesta.
  • Subsistencia del contrato sin esa cláusula.
  • Restitución al consumidor de lo indebidamente cobrado por activación de la cláusula.

Si no fuiste suficientemente informado por tu entidad bancaria antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, podemos ayudarte.

¿Tu cuota hipotecaria no ha bajado en los últimos años?

Revisaremos tu caso para iniciar, si procede, la reclamación oportuna.

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