Si eres titular de una hipoteca multidivisa, responde a estas preguntas:

  • ¿El banco te informó adecuadamente de los riesgos de la fluctuación de la divisa contratada, del incremento de las cuotas y el aumento del capital pendiente?
  • ¿Fuiste informado de la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo por parte del banco a pesar de no incurrir en incumplimiento contractual por tu parte?
  • ¿Te dio la entidad bancaria la oportunidad de comparar otras ofertas de préstamo?

Si las respuestas son negativas, te interesa seguir leyendo porque eres uno de los afectados por este tipo de préstamo hipotecario, un producto financiero de gran complejidad.

Nuestro Tribunal Supremo ha declarado la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa por esa falta de información a la hora de la contratación (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017). Esta nulidad parcial supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

Esta resolución del Alto Tribunal deja claro que estos préstamos son abusivos si el consumidor no fue adecuadamente informado de los riesgos que conlleva su contratación

Te invitamos a que visites nuestros artículos sobre hipoteca multidivisa para que conozcas cómo puedes hacer valer tus derechos si has contratado este producto financiero sin la debida información precontractual por parte de la entidad financiera.

  1. Cómo reclamar la nulidad de la hipoteca multidivisa.
  2. Riesgos de contratar una hipoteca multidivisa.
  3. Criterios para identificar la cláusula multidivisa nula.
  4. El Supremo declara nula la multidivisa por falta de transparencia.
  5. Cómo probar la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa.

Hoy nos vamos a centrar en dar respuesta a  dos cuestiones que muchos afectados se están preguntado:

  1. ¿Existe plazo para reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa?

Con el fin de evitar que prospere una reclamación judicial de nulidad parcial de hipoteca multidivisa, las entidades bancarias han venido invocando el artículo 1301 del Código Civil que dispone “La acción de nulidad sólo durará cuatro años”.

Sin embargo, los Juzgados y Tribunales entienden que la acción de nulidad parcial de las clausulas perjudiciales para los consumidores no están sujetas a plazo alguno.

El pasado día 20 de septiembre de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) determinó que las hipotecas multidivisa pueden ser abusivas cuando el prestatario no haya sido debidamente informado de los riesgos que conlleva contratar este tipo de productos. Al estimar que las clausulas son abusivas por falta de información y transparencia, la nulidad es radical y de pleno derecho y, en consecuencia, no prescribe ni caduca nunca la acción para su reclamación.

Asimismo, nuestro Tribunal Supremo adopta la doctrina establecida por el TJUE a nuestra jurisprudencia (Sentencia 15 de noviembre de 2017) ampliando el plazo de ejercicio de la acción de nulidad de la cláusula multidivisa y despareciendo el riesgo de la caducidad de la acción.

Por tanto, los afectados por este producto financiero podrán ejercitar sus derechos aun cuando hayan transcurrido cuatro años desde la formalización del contrato.

 

2. ¿Podemos reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa si la hipoteca está cancelada o ejecutada?

La respuesta es afirmativa.

Al no existir plazo alguno para el inicio de la acción por ser nula la cláusula multidivisa por falta de transparencia, incluso las hipotecas multidivisa cancelada o ejecutada podrán ser objeto de reclamación.

Lo que es abusivo no puede quedar convalidado aunque se haya cancelado o ejecutado.

Los perjudicados por estas cláusulas multidivisa podrán reclamar en cualquier momento su nulidad en base a la falta de información precontractual precisa y adecuada, que es el punto determinante a analizar en cada caso concreto.

Si eres uno de los afectados por este complejo producto financiero, te aconsejamos que inicies tu reclamación lo antes posible, a pesar de no existir plazo de prescripción o caducidad, a fin de evitar males mayores.

Contacta con nosotros, nuestra experiencia en derecho bancario y en hipotecas multidivisa son el aval del éxito de tu reclamación.

 

 

Clausula suelo en hipotecas con doble finalidad: crédito hipotecario destinado a ámbito particular y profesional ¿puedo reclamar la clausula suelo?

En su día el banco te dio una hipoteca y con el crédito obtenido financiaste la rehabilitación de tu vivienda familiar y con el sobrante decidiste saldar una deuda del negocio.

Si solicitaste una hipoteca para destinar el importe obtenido a tus necesidades personales y también a tu actividad comercial o profesional te interesa continuar leyendo.

Estás aquí porque intuyes o sabes a ciencia cierta que tu banco te aplicó la conocida cláusula suelo y quieres saber si puedes reclamar por ello.

¿Te preguntas cuándo es nula la cláusula suelo? ¿En qué casos puedes reclamar?

Una de las premisas para que ésta cláusula sea declarada nula y tengamos derecho a la devolución de lo pagado de más es la condición de consumidor.
Es decir, que quien reclama haber padecido abuso en la contratación debe ser necesariamente un consumidor.

Ya os adelantamos en el artículo Consumidor o empresario: ¿Quién puede reclamar la cláusula suelo? que lo determinante para saber si actuamos como consumidores o no es conocer el destino que damos al dinero del préstamo, es decir la finalidad del préstamo.

Por tanto, si destinamos el dinero en su totalidad a nuestro consumo propio es claro que actuamos como consumidores.

Ahora bien, ¿qué ocurre si además destinamos parte del dinero de la hipoteca a una actividad profesional o comercial? ¿Estamos amparados por la normativa protectora de consumidores y usuarios?

Nuestra legislación no contiene norma expresa que resuelva esta cuestión.

Ni el artículo 1 de la Ley General de Consumidores de 1984, ni el actual artículo 3 del TRLGDCU de 2007 contemplan específicamente este supuesto.

Por su parte, la normativa comunitaria y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han venido considerando que cuando el destino profesional o comercial del préstamo no sea predominante el prestatario deberá ser considerado como consumidor.

En consecuencia, será aplicable la normativa protectora de consumidores y usuarios.

¿Cuál es el criterio de nuestro Tribunal Supremo?

El prestatario será consumidor si el objeto profesional no predomina.

Este criterio es el recogido por el Tribunal Supremo en la Sentencia 224/2017, de 5 de abril:

“Cuando no resulte acreditado claramente que un contrato se ha llevado a cabo de manera exclusiva con un propósito ya sea personal, ya sea profesional, el contratante en cuestión deberá ser considerado como consumidor si el objeto profesional no predomina en el contexto general del contrato”.

Por tanto, en los préstamos con doble finalidad (consumo propio y profesional) debemos analizar el destino predominante del contrato:

– Si el destino predominante no es la satisfacción de una finalidad empresarial o profesional, tendremos la consideración de consumidor.

Es decir, seremos consumidores o usuarios si la mayor parte del dinero del préstamo la destinamos al consumo propio.

Por ejemplo, si solicitamos un préstamo hipotecario para rehabilitar nuestra vivienda familiar y con una pequeña parte del dinero saldamos una deuda de nuestro negocio, seremos consumidores.

– Por el contrario, si la mayor parte del dinero obtenido lo destinamos a una actividad comercial o profesional, no tendremos la cualidad de consumidores ni estaremos amparados por la normativa protectora.

Por ejemplo, si pedimos un préstamo para rehabilitar un edificio y dedicarlo a nuestro negocio inmobiliario y una pequeña parte del dinero la empleamos en el consumo propio, no seremos consumidores.

¿A quién corresponde acreditar el destino predominante del préstamo?

La entidad financiera será quien deba acreditar que la finalidad predominante del préstamo es la profesional o comercial.

Si no consigue acreditar dicho extremo, se entenderá que la finalidad del préstamo es personal y será aplicable la doctrina protectora de consumidores y usuarios.

En definitiva, cuando no se pueda acreditar que el préstamo se ha destinado claramente a un propósito personal ni profesional, el contratante deberá ser considerado consumidor.

Si has contratado un préstamo con doble finalidad y tienes clausula suelo no te quedes con la duda. Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso, somos expertos en derecho bancario desde hace más de 35 años.

La semana pasada os hablamos de las 6 comisiones bancarias abusivas que los bancos aplican con más frecuencia.

 

Estas comisiones se pueden reclamar solicitando la devolución del importe indebidamente cobrado.

 

Hoy queremos ayudarte a conocer cuáles son los pasos para reclamar comisiones abusivas:

  1. Intentar una solución amistosa.

 

Acudir a tu banco y tratar con el director el caso. Lo más frecuente es que te denieguen la devolución.

 

Si te deniegan la devolución, solicita los movimientos de las cuentas en las que estén cargando las comisiones.

 

 

  1. Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria.

 

Para formular esta reclamación no es preciso disponer del contrato de tu cuenta, basta con presentar una carta o realizar una llamada telefónica al SAC. El propio banco te debe facilitar el número de teléfono.

 

No obstante, te recomendamos que reclames por escrito para dejar constancia de tu reclamación.

 

Puedes presentar tu carta presencialmente o por burofax.

 

En el primer caso, asegúrate que el banco cuña tu solicitud con el sello de la entidad y la fecha de presentación.

 

Si no te contestan en el plazo de dos meses, o la resolución es desfavorable, deberás enviar una carta indicando que es el último intento amistoso para resolver la reclamación, antes de acudir a los tribunales.

 

  1. Acudir al Defensor del Cliente.

En la propia oficina te facilitarán los impresos para realizar la reclamación.

  1. Formular una reclamación judicial.

Una vez agotada la vía extrajudicial, debemos acudir a los tribunales para que se nos reconozca nuestro derecho a la devolución de las comisiones indebidamente cobradas.

Tienes un plazo de 5 años para reclamar desde que se produjo el cobro de la comisión abusiva. (Según modificación del Código Civil por la Ley 42/2015, de 5 octubre).

Las comisiones cobradas con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la reforma del Código Civil (07 de octubre de 2015), se pueden reclamar judicialmente únicamente hasta 5 años atrás.

Las cobradas con anterioridad a dicha fecha, se pueden reclamar hasta 15 años antes.

Esta es una solución extrema, pero no debes renunciar a la reclamación judicial.

Reclamar comisiones abusivas:

Rodríguez Hermosilla Abogados te ayuda a recuperar tu dinero. Somos expertos en derecho bancario desde hace 35 años. Estamos a tu disposición.

Si quieres solicitar la devolución de las comisiones bancarias cobradas de más, pincha en el siguiente enlace y cuéntanos tu caso. Te contestamos a la mayor brevedad:

Quiero informarme para reclamar comisiones abusivas.