Categoría: Hipoteca multidivisa

El Tribunal Supremo matiza la doctrina establecida previamente en la Sentencia núm. 323/2015, de 30 de junio, sobre hipoteca multidivisa, declarando el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre:

“El préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

Ello no excluye la sujeción de las entidades financieras que conceden estos préstamos a las obligaciones de información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene la consideración legal de consumidor”.

¿Cómo se pronuncia la jurisprudencia menor tras la Sentencia del TS de 15 de noviembre de 2017?

A partir de la doctrina establecida en la mencionada Sentencia del Alto Tribunal, las resoluciones judiciales están siendo muy claras y condenan a las entidades bancarias en los supuestos en que la cláusula multidivisa no supera el control de transparencia exigido por la normativa de protección de consumidores y usuarios, y en concreto a la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Veamos algunas de estas resoluciones:

Sentencias favorables de hipoteca multidivisa:

Sobre falta de transparencia y abusividad de la cláusula multidivisa:

  • Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, Sentencia 49/2018 de 6 de Febrero de 2018.

“…lo verdaderamente relevante a los efectos de la nulidad interesada por la parte demandante consiste en determinar si dicha opción o clausulado multidivisa fue predispuesta por el banco demandado, es decir, no fue objeto de una particular e individualizada negociación con el demandante -prestatario, y si este, en cuanto consumidor medio sin especiales conocimientos financieros, recibió una información previa, veraz, adecuada y suficiente sobre dicho producto a fin de que estos pudiera comprender el alcance y la trascendencia jurídica y económica del mismo, sus riesgos implícitos y las pérdidas que podría conllevar su contratación por las oscilaciones del tipo de interese y cotizaciones de la divisa.

Y en este caso el banco demandado no ha conseguido demostrar ni una cosa ni la otra.

  • Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia 58/2018 de 9 Febrero de 2018,

“…en modo alguno puede concluirse que se haya facilitado a los clientes la información por escrito necesaria a los prestatarios con carácter previo a la suscripción del préstamo, particularmente, no se les facilitó folleto informativo alguno, ni oferta vinculante, como tampoco se efectuaron simulaciones…”

  • Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, Sentencia 101/2018 de 13 Mar. 2018

“…Coincide la Sala con la valoración efectuada por el Juez a quo, de que las cláusulas multidivisa no superan la aplicación del control de trasparencia atendiendo al perfil de la contratante… El standard a exigir en la obligación de transparencia ha de ser muy alto e impone para la validez de determinadas cláusulas dar al consumidor escenarios simulados previsibles favorables y desfavorables además de ofrecer un coste comparativo con otras modalidades de préstamo con garantía hipotecaria, sin que la entidad demandada haya acreditado haber cumplido con este estándar, por lo que, no constando documentalmente acreditado, ….concluyendo que no puede entenderse cumplida la obligación debiendo responder por omisión la entidad demandada/apelante….”
Si deseas conocer más sobre la nulidad de la cláusula multidivisa, consulta nuestro artículo “Cómo saber si una hipoteca multidivisa es nula”.

Sobre la no caducidad ni prescripción de la acción para reclamar la nulidad:

  • Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, Sentencia 78/2018 de 12 Feb. 2018,

“…En definitiva, siendo la acción de nulidad absoluta la efectivamente ejercitada, hemos de concluir que la misma no está sometida a plazo alguno para su ejercicio, por lo que no se le aplica el plazo de caducidad de los cuatro años previsto en el artículo 1301 del CC, más propio de las acciones de anulabilidad de los contratos, entre otras causas por error o vicio del consentimiento…. Esta ausencia de plazo de caducidad es coherente, por otra parte, con el sistema instaurado por la Ley de Condiciones Generales de Contratación, ya que la declaración de nulidad, según los arts. 9 y 10 de la LCGC, de pleno derecho o absoluta… “

  • Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9ª, Sentencia 60/2018 de 1 Feb. 2018.

“…Confunde la parte la acción de nulidad de pleno derecho de la estipulación por motivo de su carácter abusivo (art. 83 LGDCyU y art. 6.2 CC, que por su propia naturaleza carece de plazo alguno de caducidad o de prescripción), con la acción de nulidad por vicio de consentimiento que, conforme al art. 1301 CC está sometida a plazo de caducidad de cuatro años (acción a la que se refiere la tan reiterada sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2015 ). La primera es la principalmente ejercitada y la estimada por la sentencia, por lo que es ociosa cualquier referencia a la caducidad…”

Te invitamos a que leas nuestro artículo “Plazo para reclamar la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa”.

Sobre la intervención en la escritura del Notario autorizante del préstamo:

  • Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, Sentencia 128/2018 de 12 Abr. 2018.

“…Alega BANKINTER que la escritura de préstamo se otorgó ante notario y que contenía información adecuada sobre la naturaleza del préstamo y los riesgos asociados al mismo,… Pero la actuación del fedatario no garantiza la comprensibilidad real ni el control y cumplimiento del esencial deber de facilitar información clara y cumplida, sobre lo que advierte la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017 recogiendo resoluciones anteriores: » En la sentencia 464/2013, de 8 de septiembre , declaramos que la lectura de la escritura pública y, en su caso, el contraste de las condiciones financieras de la oferta vinculante con la del respectivo préstamo hipotecario, no suplen por sí solos el cumplimiento del deber de transparencia».

  • Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9ª, Sentencia 83/2018 de 6 Feb. 2018.

“…No consta entrega a los prestatarios de oferta vinculante del contrato… Que el fedatario en la escritura mencione que la entidad le ha trasladado la oferta vinculante no significa que Bankinter se la entregase a los prestatarios.»

Consulta nuestro artículo “Intervención notarial en la hipoteca multidivisa”.

Sobre normativa aplicable a la hipoteca multidivisa:

  • Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, Sentencia 182/2018 de 10 Mayo 2018

“….CUARTO.- Superado ya el tratamiento de la multidivisa como un derivado financiero (tesis sustentada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2.015 , y que, raíz de la STJUE de 3 de diciembre de 2.015 (asunto C-312/14 ) habría que considerar fuera de la normativa MIFID, como reconoce ya la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2.017 ) serían en todo caso aplicables (tal y como ya señaló la Sentencia de la Sección de la Sección 13ª de esta Audiencia de 12 de septiembre de 2.016 , siguiendo la Sentencia de esa misma Sección de 28 de marzo de 2.016 (Ponente Sr. De Bustos) las siguientes:

  1. La Ley 26/1984, de 19 de julio, para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en las reformas efectuadas, con anterioridad a la perfección del contrato.
  2. La Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación (artículos 1, 2 , 5 , 6 , 7 , 8 y Disposiciones Adicionales Primera y Segunda, que modifican la Ley 26/1984 y la legislación hipotecaria). Aplicación refrendada la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.
  3. La Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito (artículo 48.2 ), modificado por las Leyes 44/2002, de 22 de noviembre y 41/2007, de 7 de febrero (…)
  4. La Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de condiciones de los préstamos hipotecarios, que complementa la de 12 de diciembre de 1989 (…)
    A lo que añadíamos, en nuestra Sentencia de 18 de enero de 2.017, que el hilo conductor de todas esas disposiciones, es sin duda, la Directiva 93/13, respecto de la cual la propia Sentencia del Tribunal Europeo de 3 de diciembre de 2.015 recuerda su aplicabilidad al caso (parágrafo 48).
    Y, en fin, aunque no existiera tan específica normativa, aun juzgando el comportamiento esperable de las partes desde la perspectiva de la lealtad, ínsita en el deber de buena fe ( artículo 7 del Código Civil ), sería exigible el deber de información….”

Son muchas las resoluciones judiciales que han adoptado su criterio a la doctrina establecida en la reiterada Sentencia del TS de 15 de noviembre de 2017.

Ponte en contacto con nosotros, somos especialistas en derecho bancario.

Es muy probable que, si has reclamado en tu banco la nulidad parcial de tu hipoteca multidivisa, hayan rechazado la petición alegando que el notario te informó de las clausulas el día de la firma de la escritura de préstamo.

Si te encuentras en esta situación y tu banco no te informó antes de la firma de la escritura detalladamente de las consecuencias económicas de la cláusula multidivisa, estás en tu derecho de iniciar una reclamación judicial.

Como os hemos informado en otros artículos sobre hipoteca multidivisa, la Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa por falta de transparencia. Es decir por falta de información previa, adecuada y precisa, por parte de la entidad bancaria.

A partir de esta resolución del Supremo, han sido muchos los procedimientos judiciales que se han instado por parte de los perjudicados por este producto tan arriesgado.

En oposición a estos procedimientos, las entidades bancarias alegan la intervención del notario autorizante de la escritura de hipoteca para justificar su falta de información precontractual.

¿Es suficiente la intervención notarial en hipoteca multidivisa como prueba para acreditar la transparencia exigida?

La respuesta es NO.

Para que la cláusula multidivisa de tu hipoteca pueda tener alguna validez, el banco debe haberte informado con antelación, de forma clara y comprensible, sobre las consecuencias de uso de esta cláusula.

La carga de la prueba de la existencia de la información precontractual corresponde a la entidad bancaria que concedió el préstamo, la intervención del notario NO convalida la ausencia de dicha información precontractual.

¿Qué opina el Tribunal Supremo sobre la intervención notarial en la escritura de préstamo multidivisa?

La citada Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017 aborda también el tema de la intervención notarial en la escritura de hipoteca multidivisa.

Alegaciones de la entidad demandada.

En el caso debatido, en la citada sentencia, la entidad bancaria alegó que en la escritura de préstamo otorgada ante notario:

  • existía  información sobre la naturaleza del préstamo y los riesgos asociados al mismo.
  • que los prestatarios manifestaron conocer los riesgos de cambio de moneda que conllevaba el préstamo,
  • que los prestatarios asumían los riesgos derivados de estar representado el préstamo en divisa,
  • y reconocían haber recibido la información necesaria para la evaluación de dichos riesgos, por parte de la entidad demandada.

Respuesta del Tribunal Supremo.

El Alto Tribunal responde a dichas alegaciones en los siguientes términos:

  • Lectura de la escritura pública y afirmación del Notario de no existir discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido de la escritura:   no suplen por sí solos el cumplimiento del deber de transparencia.

Esto solo puede significar que el banco exhibió al notario una oferta vinculante, pero no que la entregara al prestatario en el momento de la contratación, anterior a la fecha de otorgamiento de

la escritura. Por supuesto, el Supremo no desautorizada la intervención notarial pero entiende que por sí sola  no puede suplir la información precontractual que hubiera permitido al consumidor elegir entre otras opciones.

  • Respecto al momento de la intervención notarial: estima el Tribunal Supremo que  no es el más adecuado para que el  prestatario revoque su decisión de concertar el préstamo.
  • Necesidad de información precontractual: Solo en el supuesto de que el banco haya facilitado una información precontractual adecuada, la intervención notarial sirve para complementar la información recibida por el consumidor sobre la existencia y trascendencia de la cláusula multidivisa.

 

Conclusión: La intervención notarial por sí sola no puede sustituir la necesaria información precontractual, fundamental para que el consumidor pueda comprender las cargas económicas y la situación jurídica que para él resultan de las clausulas predispuestas por el banco, como es la multidivisa.

 

La clave del éxito de tu reclamación es el adecuado asesoramiento por expertos en derecho bancario. Contacta con nosotros y atenderemos encantados.

Si eres titular de una hipoteca multidivisa, responde a estas preguntas:

  • ¿El banco te informó adecuadamente de los riesgos de la fluctuación de la divisa contratada, del incremento de las cuotas y el aumento del capital pendiente?
  • ¿Fuiste informado de la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo por parte del banco a pesar de no incurrir en incumplimiento contractual por tu parte?
  • ¿Te dio la entidad bancaria la oportunidad de comparar otras ofertas de préstamo?

Si las respuestas son negativas, te interesa seguir leyendo porque eres uno de los afectados por este tipo de préstamo hipotecario, un producto financiero de gran complejidad.

Nuestro Tribunal Supremo ha declarado la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa por esa falta de información a la hora de la contratación (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017). Esta nulidad parcial supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

Esta resolución del Alto Tribunal deja claro que estos préstamos son abusivos si el consumidor no fue adecuadamente informado de los riesgos que conlleva su contratación

Te invitamos a que visites nuestros artículos sobre hipoteca multidivisa para que conozcas cómo puedes hacer valer tus derechos si has contratado este producto financiero sin la debida información precontractual por parte de la entidad financiera.

  1. Cómo reclamar la nulidad de la hipoteca multidivisa.
  2. Riesgos de contratar una hipoteca multidivisa.
  3. Criterios para identificar la cláusula multidivisa nula.
  4. El Supremo declara nula la multidivisa por falta de transparencia.
  5. Cómo probar la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa.

Hoy nos vamos a centrar en dar respuesta a  dos cuestiones que muchos afectados se están preguntado:

  1. ¿Existe plazo para reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa?

Con el fin de evitar que prospere una reclamación judicial de nulidad parcial de hipoteca multidivisa, las entidades bancarias han venido invocando el artículo 1301 del Código Civil que dispone “La acción de nulidad sólo durará cuatro años”.

Sin embargo, los Juzgados y Tribunales entienden que la acción de nulidad parcial de las clausulas perjudiciales para los consumidores no están sujetas a plazo alguno.

El pasado día 20 de septiembre de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) determinó que las hipotecas multidivisa pueden ser abusivas cuando el prestatario no haya sido debidamente informado de los riesgos que conlleva contratar este tipo de productos. Al estimar que las clausulas son abusivas por falta de información y transparencia, la nulidad es radical y de pleno derecho y, en consecuencia, no prescribe ni caduca nunca la acción para su reclamación.

Asimismo, nuestro Tribunal Supremo adopta la doctrina establecida por el TJUE a nuestra jurisprudencia (Sentencia 15 de noviembre de 2017) ampliando el plazo de ejercicio de la acción de nulidad de la cláusula multidivisa y despareciendo el riesgo de la caducidad de la acción.

Por tanto, los afectados por este producto financiero podrán ejercitar sus derechos aun cuando hayan transcurrido cuatro años desde la formalización del contrato.

 

2. ¿Podemos reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa si la hipoteca está cancelada o ejecutada?

La respuesta es afirmativa.

Al no existir plazo alguno para el inicio de la acción por ser nula la cláusula multidivisa por falta de transparencia, incluso las hipotecas multidivisa cancelada o ejecutada podrán ser objeto de reclamación.

Lo que es abusivo no puede quedar convalidado aunque se haya cancelado o ejecutado.

Los perjudicados por estas cláusulas multidivisa podrán reclamar en cualquier momento su nulidad en base a la falta de información precontractual precisa y adecuada, que es el punto determinante a analizar en cada caso concreto.

Si eres uno de los afectados por este complejo producto financiero, te aconsejamos que inicies tu reclamación lo antes posible, a pesar de no existir plazo de prescripción o caducidad, a fin de evitar males mayores.

Contacta con nosotros, nuestra experiencia en derecho bancario y en hipotecas multidivisa son el aval del éxito de tu reclamación.

 

 

Hipoteca multidivisa prueba con éxito la nulidad de la cláusula multidivisa y recupere su dinero:

Nos resulta interesante abordar un tema que puede preocupar a los afectados por la hipoteca multidivisa: ¿cómo probar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa?

Comenzamos enumerando los extremos que deben ser probados por el prestatario para el éxito de la pretensión de nulidad parcial de la hipoteca multidivisa:

  • La condición de consumidor.

Para que sea aplicable la normativa protectora de consumo es relevante que el prestatario tenga la consideración de consumidor.

La clave para saber si hemos intervenido en la escritura de hipoteca multidivisa como consumidores, no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo. Siendo, en consecuencia, indiferente que el prestatario sea persona física o jurídica pues de lo que se trata, en definitiva, es de destinar el préstamo al consumo propio.

Si quieres conocer más sobre la condición de consumidor, te invitamos a visitar nuestro artículo “Consumidor o empresario: ¿quién puede reclamar la cláusula suelo?”.

¿Cómo acreditar la condición de consumidor?

Por regla general, en la escritura de préstamo hipotecario se refleja la finalidad del mismo.

Por tanto, este extremo se podrá acreditar mediante la presentación de dicho documento público.

En el supuesto de no constar la finalidad de la hipoteca en la escritura (por ejemplo adquisición de vivienda habitual) debemos acreditar que el préstamo no se ha destinado a una actividad empresarial o profesional.

Bastará para ello con aportar un certificado de empadronamiento en el que conste que el inmueble hipotecado constituye nuestra residencia habitual o una certificación de bienes del Registro de la Propiedad que acredite que dicho inmueble es vivienda habitual o segunda residencia.

  • Nivel de conocimientos financieros del prestatario.

La hipoteca multidivisa es un producto de alto riesgo dirigido a clientes con elevados conocimientos financieros, pues la fluctuación de la divisa contratada puede poner en riesgo la capacidad del prestatario para afrontar el pago de las cuotas hipotecarias.

Para el éxito de la pretensión de nulidad, es importante acreditar que nuestro nivel de conocimientos financieros es insuficiente para conocer, sin la adecuada información previa, dicho riesgo.

El nivel de conocimientos medios lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017 al decir:

«Un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, puede conocer que las divisas fluctúan y que, en consecuencia, las cuotas de un préstamo denominado en divisa extranjera pero en el que los pagos efectivos se hacen en euros pueden variar conforme fluctúe la cotización de la divisa.»

Llegados a este punto, la profesión y el nivel de estudios del prestatario determinará si sus conocimientos financieros están o no dentro de esa media.

En cualquier caso, aun cuando el perfil de conocimientos financieros del consumidor sea más elevado, las posibilidades de éxito de la reclamación, aunque más complejas, son perfectamente viables.

Tal y como ha ocurrido en el caso de la nulidad de la cláusula suelo. Habida cuenta que la entidad bancaria deberá demostrar que ha cumplido con sus obligaciones de información, como veremos más adelante.

Al respecto añade la citada Sentencia del Tribunal Supremo:

«….Pero no necesariamente puede conocer, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debida a la fluctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos.»

Por su parte, la entidad bancaria deberá acreditar para impedir el éxito de la reclamación:

  1. La existencia de una condición general de la contratación relativa a la cláusula multidivisa.

Será la entidad bancaria quien deberá acreditar la existencia de una negociación individual sobre el funcionamiento de la cláusula multidivisa, mediante la aportación de ofertas facilitadas al cliente.

2. La ausencia de información previa y suficiente de la entidad bancaria.

Se trata de una cuestión determinante para conseguir la nulidad parcial de la cláusula multidivisa.

Aunque, en principio, debería ser probada por el consumidor, pues fundamenta su pretensión, la carga de la prueba de la obligación de informar adecuadamente al cliente recae sobre la entidad financiera.

Y ello por dos razones:

a) Se trata de probar un hecho negativo (falta de información), de imposible prueba.

b) La entidad bancaria es la única que puede acreditar exactamente la información que ha facilitado al cliente en la fase precontractual.

La reiterada Sentencia de 15 de noviembre de 2017 señala con rotundidad:

«…es esencial que la información que el banco dé al cliente verse sobre la carga económica que en caso de fluctuación de la divisa le podría suponer, en euros, tanto el pago de las cuotas de amortización como el pago del capital pendiente de amortizar al que debería hacer frente en caso de vencimiento anticipado del préstamo.

También debe ser informado de la trascendencia que para el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado del préstamo por parte del banco tiene la devaluación, por encima de ciertos límites, del euro frente a la divisa extranjera, porque supone también un serio riesgo para el consumidor que, pese a no haber incurrido en incumplimiento contractual, se vería obligado a devolver de una sola vez todo el capital pendiente de amortizar.»

Si quiere iniciar los trámites para reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa de su hipoteca, le ofrecemos el adecuado asesoramiento como expertos que somos en derecho bancario.

Si es titular de una hipoteca multidivisa y quiere reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa, le exponemos los pasos que debes seguir para ello.

Como ya venimos manifestando en nuestros artículos dedicados a las hipotecas multidivisa, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de 15 de noviembre de 2017, dejó abierta la puerta a los consumidores que hubieran contratado este tipo de hipoteca para solicitar la nulidad de la cláusula multidivisa.

Le recomendamos que lea nuestros artículos “El Supremo declara nula la hipoteca multidivisa por falta de transparencia y “Cómo saber si una hipoteca multidivisa es nula”, en los que le exponemos con detalle los criterios del Supremo para considerar nula la opción multidivisa de tu hipoteca.

¿Cómo reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa?

La reclamación ante la entidad bancaria puede convertirse en un camino lento y tortuoso si no va acompañado de un profesional que esté acostumbrado a lidiar con los bancos para este tipo de casos.

Muchos de nuestros clientes recurrieron a Rodríguez Hermosilla porque las gestiones que realizaron por su cuenta no le fueron favorables.

Tenga en cuenta que el banco puede hacer perder su tiempo o incluso que le induzcan a firmar algún documento que luego pueda perjudicarle.

Acuda a un abogado quien se encargará de realizar por usted las siguientes gestiones (Rodríguez Hermosilla Abogados, las realiza totalmente gratis por usted):

 

Rodriguez Hermosilla reclama la nulidad de la cláusula multidivisa gratis para usted:

 

Como decimos nosotros realizamos los siguientes trámites para ayudarle a recuperar su dinero:

1.- Reclamación previa ante el banco:

En primer lugar, nos dirigirnos a la entidad financiera con quien contrató el préstamo hipotecario y presentamos una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC). Esta reclamación previa no es obligatoria pero sí muy conveniente.

● Contenido del escrito previo de reclamación:

En dicho escrito haremos constar que, amparándose en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, se solicita la nulidad de la opción multidivisa del contrato de hipoteca, por falta de información anticipada de los riesgos de dicha contratación y falta de escenarios de simulación, que permitirán conocer y entender económicamente el producto.

● Documentos que vamos a solicitar:

– Certificado del estado de la deuda a la fecha actual, tanto en divisas como en su conversión en euros.
– Solicitud de Operación de Activo firmada por el cliente.
– Oferta vinculante firmada por el cliente.
– Cualquier información precontractual de que disponga la entidad bancaria.

No es preciso acompañar al escrito de reclamación previa ninguna documentación.

● Formas de presentar la reclamación por escrito

– Entregándola directamente en la sucursal de la entidad. Deberán sellar una copia de la reclamación.
– Mediante carta certificada con acuse de recibo.

Importante: No firmes ningún acuerdo que te proponga el banco sin el asesoramiento de un abogado experto.

2.- Reclamación judicial:

Si la entidad bancaria no responde o rechaza la solicitud de nulidad, iniciaremos la reclamación ante los tribunales.

A partir de la sentencia del Tribunal Supremo son muchos los Juzgados y Tribunales que están dando la razón al consumidor. No obstante, al tratarse de un tema complejo, es conveniente acudir a un abogado experto en derecho bancario.

¿Qué documentación se aporta con la demanda?

  • Escritura de préstamo hipotecario multidivisa.
  • Escritura de subrogación (en su caso).
  • Escritura de novación, de haberse pactado.

(Si no dispone de los originales, se pueden presentar copias simples de las escrituras mencionadas).

  • Oferta vinculante, si el banco se la facilitó. Aunque lo lógico será que esté incorporada a la escritura de hipoteca.
  • Toda la información precontractual de que disponga.
  • Últimos recibos de pago de la hipoteca. Si no dispone de ellos, solicite en su oficina bancaria un cuadro de amortización.

¿Cuál es la finalidad de la reclamación?

La finalidad de esta reclamación será la declaración de nulidad parcial del contrato, que supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que quedará como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros (STS 608/2017 de 15 de noviembre).

Por tanto, se reclama que el préstamo deje de ser “multidivisa” y se convierta en una hipoteca en euros, amortizada en euros. Se podrá recuperar el dinero pagado de más una vez recalculada la deuda.

Somos expertos en derecho bancario, cuente con nuestro asesoramiento para recuperar el dinero pagado de más y conseguir que la cuota mensual que paga baje sustancialmente.

La hipoteca multidivisa es un producto bastante complejo que requiere de especiales conocimientos financieros para su contratación.

Como ya adelantamos en nuestro artículo “El Supremo declara nula la hipoteca multidivisa por falta de transparencia”, la hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro. Los tipos de divisas más comunes son: Yen japonés, Franco Suizo, Dólar US, Dólar Australiano y Dólar Neozelandés.

Es por tanto un producto muy arriesgado para un prestatario inexperto.

El pasado día 20 de septiembre de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció los criterios mínimos de transparencia que deben observar las entidades bancarias para conceder este tipo de préstamos. Determinó que las hipotecas multidivisa pueden ser abusivas cuando el prestatario no haya sido debidamente informado de los riesgos que conlleva contratar una hipoteca multidivisa.

Posteriormente, nuestro Tribunal Supremo adoptó la jurisprudencia española a dichos criterios.

Así la Sentencia del TS de 15 de noviembre de 2017 dejó abierta la posibilidad a todos los afectados por estas hipotecas para solicitar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa por falta de transparencia en su contratación.

Conclusiones del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la hipoteca multidivisa:

– La hipoteca multidivisa no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores, tampoco está sujeta a la normativa MIFID (Directiva sobre Mercados de Instrumentos Financieros).

– La cláusula multidivisa puede ser objeto de examen de transparencia, siendo plenamente aplicables las normas de transparencia e información al cliente. Aclara nuestro Alto Tribunal que aunque la cláusula se refiere al objeto principal del contrato esto no significa que haya sido objeto de negociación individual.

– Lo relevante es que el cliente tenga la consideración de consumidor para que sea aplicable la normativa de transparencia e información.

– El examen de transparencia debe ser más riguroso al tratarse de un elemento esencial del contrato. Por tanto, no solo es necesario que la cláusula multidivisa esté redactada de forma clara y comprensible, sino también que el consumidor pueda tener un conocimiento real de la misma y pueda prever sus consecuencias económicas.

– La falta de transparencia genera un grave desequilibrio para los prestatarios, en contra de las exigencias de la buena fe.

¿Cuáles son los criterios para declarar parcialmente nula la hipoteca multidivisa?

1.- La falta de información precontractual, clara y precisa, sobre los riesgos de fluctuación de la moneda, el incremento de las cuotas y el aumento del capital pendiente, a fin de que el prestatario pueda comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos.

2.- Que la cláusula multidivisa no haya sido negociada individualmente. Especial relevancia tiene el hecho de que la escritura de préstamo estuviese previamente confeccionada y el consumidor no intervenga en su redacción y además contenga condiciones generales de la contratación.

Consecuencias de la falta de transparencia:

En el supuesto de que la entidad bancaria haya incumplido sus obligaciones de información en la fase de contratación y durante la vida del préstamo, se declara la nulidad parcial del contrato.

En palabras del Tribunal Supremo, la nulidad parcial del contrato “supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros”.

En consecuencia, la entidad bancaria deberá realizar nuevamente los cálculos de las cuotas abonadas e intereses como si el préstamo siempre hubiera sido en euros y tendrá que devolver al prestatario lo cobrado de más.

Si quieres recuperar estas cantidades que has abonado indebidamente a tu entidad bancaria, es fundamental que recibas un asesoramiento adecuado por parte de abogados expertos en hipotecas multidivisa.

Contacta con nosotros, somos especialistas en derecho bancario.

En este artículo te explicamos detalladamente cuáles son los riesgos de contratar hipotecas multidivisa.

Conocer qué es una hipoteca multidivisa no es tarea fácil para una persona con escasos conocimientos financieros.

Se trata de un préstamo especial que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro.

Los tipos de divisas más comunes son: Yen japonés, Franco Suizo, Dólar US, Dólar Australiano y Dólar Neozelandés.

Durante los años 2000 a 2008 este tipo de hipotecas se hicieron muy populares ya que el Euribor había alcanzado máximos históricos frente al tipo de interés que se utiliza en este tipo de producto: el libor.

Las entidades bancarias aprovecharon el momento para ofrecer a sus clientes estas hipotecas, explicándoles sus ventajas pero no sus riesgos.

A pesar de su popularidad, se ha demostrado que contratar hipotecas multidivisa supone demasiados riesgos para el cliente.

En noviembre de 2017 el Tribunal Supremo ha declarado nula la hipoteca multidivisa. En este otro artículo explicamos porqué el Supremo ha declarado nula la hipoteca multidivisa.

¿Qué debemos tener en cuenta si queremos contratar hipotecas multidivisa?

Esta es una operación compleja que precisa de unos adecuados conocimientos financieros. Por ello, debemos asegurarnos de que la entidad bancaria que nos ofrezca este producto nos explique, detalladamente, sus ventajas y riesgos.

Principalmente la entidad nos debe explicar con claridad: el tipo de cambio y el tipo de interés.

1.- Tipo de cambio: Nos indica la relación entre nuestra moneda, aquella en la que cobramos nuestro sueldo y que empleamos para vivir, y otras monedas de fuera de nuestro entorno.

Si contratamos este producto, compraremos al banco con nuestros euros la divisa elegida (por ejemplo el yen) al tipo de cotización que tenga, para pagar nuestra cuota de amortización periódica.

Por ello, es fundamental que al contratar la hipoteca, nuestra moneda (el euro) tenga una fuerte situación de valor sobre las divisas que hayamos elegido para contratar la deuda.

Es decir, si el euro se aprecia con relación a la divisa elegida (yen, franco suizo…):

  •         Necesitaremos menos euros para pagar la misma cuota.
  •         El capital se irá recalculando y la deuda será menor.

2.- Tipo de interés: El índice que se aplica para el cálculo de intereses no es el Euribor (tipo de interés que más se utiliza como referencia en España) sino el tipo de interés de la zona económica correspondiente a la moneda o divisa que hemos elegido, que de forma general se denomina Libor.

Hay un tipo de libor para cada una de las divisas antes mencionadas.

El Libor ha permanecido durante largo tiempo sin grandes cambios.

Hasta aquí parece fácil: mientras la divisa elegida tenga una cotización inferior al euro y el libor se mantenga, todo serán ventajas.

Riesgos de contratar una hipoteca con cláusula multidivisa

El problema viene cuando la divisa elegida se dispara o el euro se deprecia.

En este sentido, la entidad financiera nos tiene que informar sobre el “riesgo de fluctuación del tipo de cambio que puede tener la divisa”.

Asimismo, aunque haya permanecido durante largo tiempo sin experimentar grandes cambios, el Libor también se puede disparar perjudicando la deuda final.

Desde este momento, la hipoteca multidivisa se convierte en un problema pues tendremos que estar muy atentos, no solo a la trayectoria del libor, sino también del tipo de cambio de la divisa contratada.

Se pueden contratar varias divisas, de forma que si una sube se elija otra evitando riesgos.

Sin embargo, un ciudadano medio carece de los conocimientos financieros y la práctica necesaria para controlar y conocer estos cambios.

Efectos de las subidas de la divisa:

– La cuota de amortización periódica se dispara automáticamente.

– El capital pendiente de amortización también experimenta una subida.

Ante esta situación, no solo tendremos que pagar una cuota mayor sino que también adeudaremos a la entidad financiera un capital en euros mayor que el entregado al contratar el préstamo.

De hecho, han sido miles los afectados por este producto tan complejo. La divisa elegida ha experimentado una considerable subida frente al euro lo que ha originado una gran desventaja para aquellos que han visto aumentada no solo su cuota, sino también la deuda contraída.

Para evitar riesgos, si quieres contratar hipotecas multidivisa, nosotros te informaremos de las ventajas e inconvenientes que, en el momento actual, puede implicar la contratación de este producto.

¿Quieres reclamar tu hipoteca multidivisa? Recuperamos todo el dinero que pagaste de más. Gestionamos tu caso a coste 0 €. Infórmate aquí.

Nuestro Alto Tribunal, mediante Sentencia de 15 de noviembre de 2017, ha declarado la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por falta de transparencia. Esta sentencia adapta su anterior doctrina jurisprudencial a la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20 de septiembre de 2017.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro (Dólares, Yenes, Francos suizos etc.).

Se trata de un producto de alto riesgo dirigido a clientes con elevados conocimientos financieros. Ello se debe a que las divisas cotizan diariamente y su tipo de cambio respecto al euro evoluciona constantemente.

La fluctuación de la divisa no solo afecta a la cuota, sino también al importe del capital prestado, pudiendo verse aumentado el mismo y elevado el importe a cotizar.

Además, el índice de referencia utilizado, Libor, es casi desconocido para un consumidor sin experiencia financiera.

 

¿Por qué algunos consumidores optaron por este tipo de préstamo hipotecario?

Durante la época del “auge inmobiliario”, muchos clientes aceptaron y firmaron este tipo de hipoteca pensando que pagarían una cuota menor al tener el préstamo en una moneda diferente al euro, habida cuenta el alto nivel en que se situaba el Euribor.

Ahora bien, para personas que carecen de conocimientos financieros esta opción era muy arriesgada ya que no eran conscientes de los verdaderos peligros de la operación.

Las entidades bancarias no les informaban con claridad de los riesgos que suponía suscribir un préstamo en una divisa extranjera y que se exponían a un riesgo de tipo de cambio difícil de asumir en caso de devaluación de la moneda en la que percibían sus ingresos.

En esta situación de fuerte devaluación del euro, los prestatarios han visto aumentar el importe que deben abonar por su hipoteca.

En consecuencia, se iniciaron en España un importante número de  litigios en materia de hipoteca multidivisa.

 

Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea sobre la hipoteca multidivisa:

 

La citada Sentencia de 20 de septiembre de 2017 del TJUE considera que la cláusula relativa a la opción “multidivisa” forma parte del objeto principal del préstamo, pudiendo examinarse su carácter abusivo por falta de transparencia, con arreglo a la Directiva 93/13 en el caso de que no haya sido objeto de una redacción clara y comprensible.

La doctrina del TJUE estableció los criterios mínimos de transparencia que deben cumplir los bancos para poder comercializar estos créditos.

Las entidades de crédito tienen que explicar detalladamente al cliente las consecuencias que se derivarían de la variación del tipo de cambio y de la subida en los tipos de interés de la divisa del préstamo.

Dicha resolución allana el camino para obtener una resolución favorable al consumidor que no haya sido debidamente informado y establece la posibilidad de que todos los afectados por este producto puedan iniciar una reclamación judicial.

De hecho, varios juzgados españoles venían resolviendo contra la banca en base al pronunciamiento europeo.

 

Cambio de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sentencia de 15 de noviembre de 2017.

 

Como era de esperar, el Tribunal Supremo ha cambiado el criterio adoptado en su anterior Sentencia de 30 de junio de 2015 para adaptarlo al del TJUE.

El 15 de noviembre 2017 declaró que el préstamo hipotecario en divisas, en concreto la llamada coloquialmente “hipoteca multidivisa”, no es un instrumento financiero regulado por la Ley de Mercado de Valores.

Asimismo, declara que las entidades financieras están sujetas al resto de normas aplicables, como son las de transparencia bancaria. Criterio ya utilizado por nuestro Alto Tribunal cuando declaró la nulidad de la denominada cláusula suelo de los préstamos hipotecarios, en la archiconocida Sentencia de 9 de mayo de 2013.

En esta reciente Sentencia, el Tribunal Supremo manifiesta que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, puede conocer que las divisas fluctúan y que las cuotas del préstamo denominado en divisa extranjera (pero en el que los pagos efectivos se hacen en euros), pueden variar conforme fluctúe la cotización de la divisa.

Ahora bien, sin la información detallada y precisa, los prestatarios no pueden llegar a conocer que las cuotas periódicas del préstamo pueden incrementarse de manera drástica e incluso adeudar a la entidad bancaria mayor capital que el inicialmente prestado.

 

En el supuesto objeto de recurso, es significativo que la equivalencia en euros del capital prestado, fijado en la escritura de préstamo otorgada el 31 de julio de 2008, fue de 200.755 euros, sin embargo esa cifra ascendía a 404.323,04 euros en agosto de 2012, a pesar de que los prestatarios habían abonado las cuotas de amortización del préstamo, comprensivas de capital e intereses, durante casi cuatro años.

 

Esta cifra supone un 55% de incremento sobre la cuantía inicial.

De ahí que la STJUE de 2017 exija una información adecuada sobre las consecuencias que puede llegar a tener la materialización de este riesgo, sobre todo en los casos en que el consumidor prestatario no perciba sus ingresos en divisa.

 

En palabras del Supremo: “En el caso del recurso, la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos”.

 

Concluye la aludida Sentencia declarando la nulidad parcial del contrato, que supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

 

 

En conclusión, quienes contrataron la llamada hipoteca multidivisa, deben saber que se han considerado abusivas por falta de transparencia en la contratación y que pueden reclamar la aplicación del Euribor y la devolución de las cantidades pagadas de más.

 

Es aconsejable que los clientes que tengan una hipoteca multidivisa contacten con nuestro bufete para solicitar asesoramiento, somos especialistas en derecho bancario desde hace 25 años.