¿Tienes hipoteca con cláusula suelo y quieres solicitar la nulidad para recuperar lo pagado de más?

En este artículo te ayudamos a saber quién puede reclamar la clausula suelo según firmes la hipoteca como consumidor o empresario. Además, podrás entender si en tu caso has intervenido como consumidor o como empresario, ya seas persona física o persona jurídica.

Si todavía no sabes si tu escritura de hipoteca tiene clausula suelo pincha en este enlace 3 formas de saber si tienes clausula suelo.

¿Quién puede reclamar la clausula suelo?

Lo primero que debemos saber es que para solicitar la nulidad de la clausula suelo por infracción de la normativa de protección del consumidor el demandante tendrá que ser consumidor o usuario.

Por eso es muy importante saber diferenciar cuándo estamos ante un consumidor y cuando ante un empresario.

¿Qué se entiende por consumidor?

El concepto de consumidor se recoge en la normativa de protección de consumidores y usuarios:
La Ley 26/1984, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, anterior al TRLGCU, dispone en su artículo 1 apartado 2:

«A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden».

El actual Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en su artículo 3, establece el concepto general de consumidor y usuario:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”

Concepto de empresario:

Se define como tal a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe, incluso a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresa, oficio o profesión.

Pasamos a concretar los conceptos para una mayor claridad:

¿Sólo las personas físicas son consumidores?

La respuesta es NO.

El concepto de consumidor y usuario engloba a:

– las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión

– las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Así, tanto unas como otras, pueden intervenir como consumidores en una operación hipotecaria.

¿Todas las personas físicas son consumidores?

La respuesta también es NO.

Una persona física que desarrolla una actividad empresarial, comercial o profesional puede solicitar un préstamo hipotecario con un propósito relacionado con su actividad, en cuyo caso tendrá la consideración de no consumidor.

¿Cuál es la clave para saber si una persona física o jurídica interviene como consumidor en una hipoteca?

Si se ejercita una acción de nulidad de condición general de contratación, como sería la cláusula suelo, lo determinante no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo.

Es decir, cuando el préstamo tiene como finalidad el uso personal y consumo propio tendremos la consideración de consumidores, ya seamos una persona física o jurídica.

Por el contrario, si el préstamo está vinculado a nuestra actividad empresarial o profesional no seremos consumidores, en cualquier caso.

Por ejemplo, si una persona física adquiere un inmueble para destinarlo a vivienda habitual será claramente consumidor.

Ahora bien, si una persona física adquiere el inmueble para destinarlo a su actividad profesional (consulta médica, bufete de abogados, farmacia, panadería, taller…) no tendrá la consideración de consumidor y, en consecuencia, no le será de aplicación el bloque normativo de defensa de los consumidores.

Por otro lado, cuando una empresa (persona jurídica), compra un inmueble como vivienda de su titular, la operación estará sujeta a la normativa de consumidores y usuarios.

Aunque la hipoteca se constituya a favor de una persona jurídica, si el titular acredita que la vivienda adquirida y gravada con hipoteca es su residencia, será considerado consumidor.

Por el contrario, si destina la vivienda a ser el domicilio de la sociedad, por ejemplo, no será merecedor de la protección que brinda la normativa sobre consumidores y usuarios.

En este sentido, el Auto del TJUE de 19 de noviembre de 2015 y la sentencia del TS de 3 de junio de 2016 indica «de acuerdo con la doctrina contenida en la STJUE de 3 de septiembre de 2015, para decidir si el contrato está sujeto a la normativa de consumidores, lo relevante es el destino de la operación y no las condiciones subjetivas del contratante».

Si has comprobado que en tu escritura de hipoteca existe clausula suelo, ahora deberás comprobar el destino o finalidad de tu hipoteca para entablar con éxito una acción de nulidad de la cláusula suelo.

En Rodriguez&Hermosilla te ayudamos a estudiar tu hipoteca y analizar las posibilidades de defensa y reclamación con total garantía de éxito, estamos especializados en derecho bancario.

Solicita tu consulta gratuita aquí: Solicitar estudio gratuito de mi hipoteca.

¿Mi hipoteca tiene clausula suelo?

A día de hoy, son muchos los afectados que no saben si su préstamo hipotecario a interés variable tiene o no clausula suelo.

En este artículo te damos las claves para conocer si tu hipoteca tiene clausula suelo.

3 formas para detectar la clausula suelo de tu hipoteca:

1. El importe de la cuota de tu hipoteca:

El primer indicio que nos lleva a conocer si tenemos suelo en nuestro préstamo hipotecario es el hecho de que nuestra cuota hipotecaria no haya experimentado un descenso desde el año 2009.

¿Por qué la cuota hipotecaria no ha bajado desde 2009?

A partir del año 2009, el Euribor (tipo de referencia más utilizado en nuestro país para los préstamos a interés variable) experimentó una bajada impresionante, llegando a situarse a finales de año por debajo del 1,00%.

Por tanto, nuestras cuotas debieron abaratarse desde ese momento.

Si no ha sido así, lo más seguro es que tu hipoteca tenga clausula suelo.

En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la clausula suelo.

 

2. Comprobar los recibos:

Una manera de averiguar si tenemos clausula suelo es comprobar los recibos de nuestra hipoteca.

En el recibo que emite el banco, se indica el tipo de interés aplicable. Si dicho tipo de interés no ha cambiado tras la revisión de intereses que la entidad realiza trimestral o anualmente, es evidente que se ha activado la cláusula suelo.

Si no se reflejan en el recibo los intereses y la cuota a abonar no ha experimentado ninguna bajada, como hemos indicado antes, tenemos suelo y estamos pagando mayor cuota que la que nos corresponde.

3. Revisar la escritura del préstamo:

La forma más segura de comprobar si estamos afectados por la aplicación de la cláusula suelo será leer nuestra escritura de préstamo hipotecario.

¿Dónde se ubica la cláusula suelo?

En el apartado de intereses de nuestra escritura de hipoteca, es donde se detalla el tipo de interés variable pactado y si se han establecido límites a la variación de los intereses.

Debemos prestar sumo cuidado en la lectura pues lo más seguro es que NO encontremos los términos clausula suelo.

Se suelen utilizar las siguientes redacciones:

– “…el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior al *%…”

– “… cualquiera que sea lo que resulte de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, en ningún caso será superior al *% ni inferior al *%…”

– “En cualquier caso, la parte prestataria vendrá obligada a pagar un tipo de interés mínimo del *% y máximo del *%, cualquiera que sea la variación que se produzca…”.

Busca también los siguientes términos empleados por los bancos:

– “tipo mínimo de interés”
– horquilla de interés”
– “acotación mínima”,
– “túnel de interés”
– “límite o limitación a la variabilidad”,
– “limitación a la baja del tipo de interés”, entre otros.

Si encuentras algunos de los términos mencionados con toda seguridad tu préstamo hipotecario tiene clausula suelo.

No lo dejes pasar. Si desde el año 2009, aproximadamente, el coste de tu hipoteca variable no ha bajado año tras año, tráenos tu escritura de préstamo hipotecario y comprobaremos si eres uno de los afectados por la aplicación del suelo hipotecario.

Si no dispones de copia de la escritura de hipoteca, puedes solicitar una en la Notaria donde la firmaste.

Reclama tu clausula suelo sin ningún coste:

Para comprobar si tu hipoteca tiene clausula suelo, solicita una cita con nuestros abogados.

No te cobraremos nada por la consulta, y si decide reclamar con nosotros no tendrás ningún coste.

En nuestra página de contacto dispones de un formulario para pedir una cita o si lo prefieres puedes llamarnos por teléfono: 91 435 76 90.

Es importante comenzar diciendo que no todas las clausulas suelo son ilegales, ni todas son nulas.

Ha sido la falta de transparencia y de información por parte de los bancos, el motivo por el que los consumidores no conocen la realidad de los efectos que puede producir la aplicación de la mencionada clausula.

Son estos dos motivos, la falta de transparencia y de información, los que hacen que la aplicación de la cláusula sea abusiva y por tanto nula.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 82.1 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

“se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

Así, cuando la cláusula suelo no haya sido negociada individualmente con el banco y el consumidor no quede perfectamente informado de su alcance y contenido, será claramente abusiva y, en consecuencia, con arreglo al artículo 83 de la citada Ley, será nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta.

En definitiva, las clausulas suelo no son ilícitas en sí mismas, pero si se incorporan al contrato sin información precontractual al consumidor no será transparente y, en consecuencia, será abusiva y nula.

¿En qué momento debemos recibir esa información?

En la fase precontractual, la entidad bancaria nos deberá proporcionar una ficha de información en la que se incluyan todas las condiciones financieras del préstamo, entre ellas, la cláusula suelo.

También, en el momento del otorgamiento de la escritura pública, el Notario debe informar detalladamente sobre la existencia de la cláusula suelo y los efectos de su aplicación.

¿Cuándo son transparentes las clausulas suelo?

Según la omnipresente Sentencia 1916/2013 de 9 de mayo del Tribunal Supremo, para que se pueda considerar transparente una clausula suelo deberá superar dos filtros de transparencia:

a) Filtro de incorporación:

El primer filtro está dirigido a garantizar que el adherente ha conocido -o al menos ha podido conocer- que el contrato contiene una cláusula de limitación a la variabilidad de los tipos de interés.

Este control atiende a:

  • La forma de redacción de la cláusula en el contrato: en términos claros y sencillos que no lleven a error sobre su conocimiento, ni inmersa en una pluralidad de datos de la escritura pública.
  • La ubicación de la cláusula en el apartado de intereses del contrato.

El propio Tribunal Supremo reconoce que, en general, todas cumplen este primer filtro, ya que la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, vigente entonces, garantizaba el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley de Contratación de Condiciones General de Contratación.

b) Filtro de transparencia reforzado:

 

Este segundo filtro está dirigido a garantizar que, al tiempo de celebrarse el contrato, el cliente conocía las consecuencias económicas que conlleva la inclusión de dicha cláusula en el contrato. E igualmente, que el mismo se encontraba en condiciones de comparar y elegir entre distintas alternativas de préstamo hipotecario que incluyeran -o no- la cláusula en cuestión.

Es decir, el banco debe explicar detalladamente que aunque el interés aplicable en el momento de la contratación es bueno, si se produce una bajada de los intereses (como ha ocurrido) no sería tan bueno, al existir un suelo por debajo del cual nunca se situaría el interés. Y esto se debe explicar con datos concretos, con ejemplos y cifras.

¿Qué ocurre si la cláusula no supera el doble control de transparencia?

Como ya hemos dicho, la mayoría de las clausulas suelo superan el primer control de transparencia, no así el segundo porque los bancos ocultan, en la fase precontractual, la incorporación de un límite a la variación de los intereses (suelo).

Las consecuencias son las siguientes:

  • Nulidad de la cláusula suelo, se tendrá por no puesta.
  • Subsistencia del contrato sin esa cláusula.
  • Restitución al consumidor de lo indebidamente cobrado por activación de la cláusula.

Si no fuiste suficientemente informado por tu entidad bancaria antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, podemos ayudarte.

¿Tu cuota hipotecaria no ha bajado en los últimos años?

Revisaremos tu caso para iniciar, si procede, la reclamación oportuna.

En muchas ocasiones el contrato hipotecario que firmamos tiene clausula suelo.

1. ¿Qué es la cláusula suelo?

Esta cláusula contractual limita la bajada del tipo de interés en contratos hipotecarios a interés variable.

Durante toda la vida del préstamo, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado “umbral” (suelo), pagaremos un interés mínimo equivalente a dicho umbral.

2. ¿Cómo se fija el tipo de interés variable?

En los préstamos hipotecarios, lo más habitual, es que el tipo de interés sea variable.

El tipo de interés variable se fija sumando:

  • El ÍNDICE DE REFERENCIA. El más habitual en los préstamos hipotecarios en España, es el EURIBOR.
  • El DIFERENCIAL.  Es decir, un porcentaje fijo que se añade al índice de referencia.

La cuestión está en que la mayoría de los bancos incluyen en los contratos hipotecarios un suelo, es decir un interés mínimo, como hemos dicho antes.

Sentadas las bases, pongamos un ejemplo.

Nuestra hipoteca está referenciada al EURIBOR + 1 punto de diferencial. Con un límite mínimo (clausula suelo) del 3,50%.

Si en la fecha de contratación de nuestra hipoteca, el Euribor de referencia está al 4,00%, pagaremos de intereses un 5,00% (4,00% Euribor + 1,00% diferencial).

Cuando se revise el tipo de interés, generalmente cada año, si el Euribor ha subido a un 5,00%, pagaremos un 6,00% de interés (5,00% Euribor + 1,00% de diferencial).

3. ¿Cuándo se activa la cláusula suelo?

Siguiendo nuestro ejemplo, si llegada la fecha de revisión del interés, el Euribor está al 1,00%, el interés que deberíamos abonar sería del 2,00% (1,00% Euribor + 1,00% diferencial).

Sin embargo, al existir el mínimo estipulado del 3,00%, será este el interés a pagar en lugar del 2,00%.

Este es el momento en que se activa la denominada “cláusula suelo”, lo que supone que pagaremos un interés más elevado (3,00%), al que realmente deberíamos pagar (2,00%).

4. Tengo clausula suelo ¿En qué año se empiezan a aplicar?

Como hemos dicho, la mayoría de los préstamos hipotecarios a interés variable están referenciados al Euribor. Esta tasa de interés fluctúa constantemente.

En el año 2009, el Euribor se situó por debajo del 3,00% llegando a estar por debajo del 1,00% a final de año.

Es a partir de ese año cuando miles de personas se ven afectadas al no reflejarse dicha bajada en las cuotas mensuales que pagan por su hipoteca.

Esta situación provoca que los afectados, que desconocían la existencia de clausula suelo en su hipoteca, se dirijan a los Tribunales.

5. Sentencias de nulidad y retroactividad de las clausulas suelo:

Sentencia 1916/2013 de 9 de mayo del Tribunal Supremo:

Esta archiconocida sentencia fue la primera respuesta que nuestro Alto Tribunal dio acerca de la situación creada.

Declara nulas estas cláusulas por falta de transparencia y claridad en la información suministrada por las entidades bancarias.

Sentencia 139/2015 de 25 de marzo del Tribunal Supremo:

En esta resolución el Tribunal Supremo declara que las entidades financieras debían restituir a los afectados los intereses cobrados de más por aplicación de la cláusula suelo abusiva a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016: retroactividad.

En contra de lo resuelto por nuestro Tribunal Supremo, el Tribunal de Justicia dictaminó que las entidades financieras están obligadas a devolver todo el dinero cobrado por las clausulas suelo desde la fecha de la firma del préstamo hipotecario.

Ahora, no existe límite temporal alguno y los bancos deberán devolvernos lo que hayamos abonado de más.

Comprueba si en tu escritura de hipoteca se estipuló una cláusula de limitación a la variabilidad de los intereses o cláusula suelo y contacta con nosotros.

Entablaremos una reclamación judicial con grandes posibilidades de éxito.

 

Cuando decidimos comprar una vivienda lo más habitual es financiar la misma mediante un préstamo hipotecario. 

Nos podemos encontrar ante dos situaciones:

  • Solicitar a una entidad bancaria la constitución de una hipoteca sobre la finca que vamos a adquirir.
  • Subrogarnos en la hipoteca que, previamente, tenía concertada con el banco promotor o constructor de la vivienda que hemos decidido comprar.

A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, la nulidad de las cláusulas suelo por falta de transparencia en las hipotecas es un hecho indiscutible.

Sin embargo, en un principio no fue así para los casos de cláusulas suelo insertas en las escrituras de compraventa con subrogación hipotecaria.

Hoy nos centramos en el segundo escenario: reclamar cláusula suelo en una hipoteca al promotor en la que nos hemos subrogado.

¿Qué es la subrogación de un préstamo hipotecario?

La subrogación hipotecaria tiene lugar cuando el comprador se coloca en la posición de deudor de un préstamo preexistente.

En la práctica ésta situación se produce cuando el promotor de viviendas solicita al banco una hipoteca para la construcción de las mismas y, en el momento de formalizar la venta a terceros, el comprador asume las obligaciones que el promotor tenía frente al banco, convirtiéndose en deudor.

Es decir, cuando compramos una vivienda a un promotor, en lugar de solicitar la constitución de una nueva hipoteca sobre la vivienda que vamos a adquirir, nos subrogamos en la que previamente tenía contratado el promotor. 

¿Quién nos informa de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca al promotor?

En primer lugar, será el promotor el que deba informarnos sobre las condiciones de la venta y también de la financiación. Y ello, conforme al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

Ahora bien, aunque la intervención del banco acreedor en el otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria suele ser nula, ¿tiene también obligación de informarnos?

Reclamar cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo promotor: criterio de nuestros tribunales.

Hasta la fecha el criterio seguido por las Audiencias Provinciales sobre la nulidad por falta de transparencia de cláusulas suelo contenidas en este tipo de escrituras ha sido dispar, precisamente en base a la obligación de información.

Unas Audiencias se han decantado por sostener que en la subrogación hipotecaria, sin novación modificativa alguna y sin intervención en la entidad prestamista, no se podía exigir a ésta ninguna obligación de cara a la transparencia del préstamo, siendo la promotora vendedora la única responsable de dicha información.

Sin embargo, el criterio jurisprudencial dominante ha sido favorable para el consumidor en los casos de subrogación. Considerando que la entidad prestamista tiene el deber de informar de todas las cláusulas que le van a afectar. Máxime de la cláusula suelo por su evidente trascendencia a efectos económicos.

La cuestión ha quedado zanjada recientemente por nuestro Alto Tribunal. Sentencia núm. 643/2017, de 24 de noviembre.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que desestimó la demanda interpuesta por un consumidor al reclamar cláusula suelo del préstamo promotor en el que se había subrogado y posteriormente novado.

A modo de resumen, el TS considera que:

El hecho de que el préstamo promotor no se haya concedido directamente al consumidor que se subroga en aquél, no es motivo para eximir al banco de su obligación de facilitar al consumidor la información necesaria para tomar una decisión consciente de la carga económica y jurídica que supone la subrogación, sin necesidad de realizar un minucioso análisis del contrato.

En palabras del Supremo: «Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.»

Esta Sentencia considera que la información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar.

Es preciso que el banco informe sobre la existencia de la cláusula suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y antelación suficiente a la firma de la escritura de subrogación de préstamo hipotecario.

Por tanto, aunque te hayas subrogado en una hipoteca anterior con cláusula suelo e incluso hayas pactado con el banco una modificación posterior (ampliación del plazo, del capital u otra condición financiera), estás en tu derecho de reclamar que te devuelvan lo que indebidamente haya cobrado el banco por la activación del la cláusula suelo.

Anímate a reclamar cláusula suelo, cuenta con nuestro asesoramiento especializado. 

Si has firmado un acuerdo sobre clausula suelo con el banco renunciando a reclamar las cantidades pagadas de más por clausula suelo: puedes recuperar tu dinero. 

Han sido muchos los procedimientos judiciales que los consumidores han iniciado contra las entidades financieras en torno a la denominada “cláusula suelo”, a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.

Sin embargo, lo que traemos a debate es uno de los temas más controvertidos que han surgido al respecto: LOS ACUERDOS DE NOVACIÓN SUSCRITOS ENTRE LOS PRESTATARIOS Y LAS ENTIDADES FINANCIERAS.

 

Tras la mencionada Sentencia del TS de 2013, las entidades financieras propusieron de forma atractiva a los clientes afectados, firmar un acuerdo.

 

Estos acuerdos consistían en firmar un documento privado o ante Notario cuyo principal objetivo era que los clientes renunciasen a reclamar nada al banco por esta cláusula y acudir a los tribunales. Así el banco pretendía evitar la devolución de las cantidades cobradas al prestatario por aplicación de la clausula suelo. A cambio la entidad les reducía el límite establecido como cláusula suelo o, en el mejor de los casos, procedían a eliminar dicha cláusula de sus préstamos.

 

En aquel momento, la mayoría de los prestatarios no conocían lo que era una cláusula suelo, tampoco que  dicha cláusula se había incluido en sus contratos, ni mucho menos la cantidad que habían pagado de más al banco por aplicación del  límite mínimo estipulado. Así que la idea de que el banco les propusiera un acuerdo para reducir el interés del suelo o eliminar la clausula y evitar los juzgados, parecía una buena solución para los afectados.

Sin embargo, como veremos a continuación los acuerdos sobre clausula suelo son, una vez más, una práctica bancaria abusiva que juega en perjuicio del consumidor.

 

Como decíamos, gracias a estos acuerdos se ha reducido notablemente el impacto de la devolución de las citadas clausulas (en beneficio de la entidad financiera). Sin embargo cabe preguntarse:

 

¿Se puede reclamar el dinero que el banco nos ha cobrado de más por aplicación de la citada clausula suelo aun habiendo firmado un acuerdo sobre clausula suelo?

 

La respuesta es SÍ.

 

Algunos clientes, debidamente asesorados, decidieron llevar ante los Tribunales la cuestión.

 

La mayoría de las Audiencias Provinciales se han pronunciado a favor de los prestatarios declarando la nulidad de dichos acuerdos de novación, basándose en la idea de que los bancos pretendían con dichos acuerdos dar validez a una clausula nula de pleno derecho desde su origen por ser abusiva.

 

 

Por fin tenemos pronunciamiento del TRIBUNAL SUPREMO: la SENTENCIA 3721/2017 DE 16 DE OCTUBRE, deja claro que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas no puede ser subsanada con otro documento posterior, y por tanto, este segundo documento también está viciado de nulidad (“lo que es nulo ningún efecto produce“).

 

Argumentos de la sentencia del Tribunal Supremo: Nulidad del acuerdo sobre clausula suelo:

 

– Se trata de una nulidad de pleno derecho, que impide que el consumidor pueda quedar vinculado por la cláusula abusiva (artículo 6.1 de la Directiva 93/13).

 

– Es reiterada la jurisprudencia del TJUE que declara que esta nulidad es apreciable de oficio por los tribunales, por lo que no es imprescindible que sea invocada por el consumidor. Jurisprudencia asumida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, párrafos 110 y siguientes.

 

La nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite la convalidación del contrato (sentencia 654/2015, de 19 de noviembre, y las que en ella se citan).

– El supuesto no entra en la previsión del artículo 1208 del Código Civil en que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia funda su decisión. Este precepto prevé:

«La novación es nula si lo fuere también la obligación primitiva, salvo que la causa de nulidad sólo pueda ser invocada por el deudor, o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen».

En este caso, como se ha dicho, se trata de una nulidad absoluta apreciable de oficio y no de una nulidad cuya causa sólo pueda ser invocada por el deudor.

– La nueva obligación adolecerá de los mismos vicios que la obligación novada, salvo que la voluntad de los interesados pueda y quiera subsanar tales defectos. Para que tal subsanación se produzca, es preciso que se den los requisitos que el  artículo 1311 Código Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla establecen para la convalidación de los negocios anulables.

– En el caso enjuiciado, se trata solamente de una solicitud dirigida a reducir en lo posible las consecuencias negativas que la cláusula cuestionada tenía para los prestatarios, que no les impide posteriormente solicitar la declaración de nulidad absoluta de tal cláusula y la restitución de lo que el banco ha percibido indebidamente por su aplicación.

 

En conclusión, el Tribunal deja meridianamente claro que la nulidad de una clausula suelo por ser abusiva es una nulidad radical o de pleno derecho. 

¿Qué plazo tengo para reclamar lo pagado de más habiendo firmado un acuerdo sobre clausula suelo con el Banco?

Ésta nulidad radical o de pleno derecho no prescribe ni caduca, por lo que esta sentencia abre la puerta a los miles de afectados que llegaron a un acuerdo sobre clausula suelo con sus entidades bancarias, para reclamar con garantías la devolución de las cantidades que las mismas las hayan cobrado en aplicación de la referida cláusula.

A día de hoy, queda esperar a que nuestro Alto Tribunal se pronuncie sobre los efectos de la renuncia previa al ejercicio de acciones futuras que los bancos han obligado a firmar a sus clientes.

A nuestro juicio, dicha renuncia está expresamente prohibida por nuestro ordenamiento jurídico, artículo 10 de la Ley General de Consumidores y Usuarios y artículo 6.2 del Código Civil y que analizaremos en otro artículo.

Si has concertado con tu banco algún acuerdo sobre clausula suelo, ponte en contacto con nosotros y estudiaremos tu caso para conseguir, con éxito, que te devuelvan las cantidades que indebidamente te haya cobrado tu entidad bancaria por la aplicación de la cláusula suelo nula por falta de transparencia y claridad.

El Juzgado de Primera Instancia número 10 de Oviedo ha anulado la cláusula suelo incluida en una hipoteca desde el momento de su firma, en julio de 2003, al aplicar la sentencia dictada esta semana por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

El TJUE dictó el pasado miércoles una sentencia que obliga a los bancos españoles a devolver todo lo que cobraron de más por las cláusulas suelo abusivas desde el momento de la firma de la hipoteca.

La corte europea se opuso así a la decisión del Tribunal Supremo español que, aunque dictó que las cláusulas suelo eran abusivas por falta de transparencia y las declaró nulas, determinó que los usuarios solo podrían recuperar los intereses que abonaron indebidamente desde la fecha de la sentencia, emitida el 9 de mayo de 2013, y no desde que suscribieron el contrato.

El Juzgado recoge en su fallo, contra el que cabe recurso, lo dispuesto en la sentencia del TJUE, que advirtió de que limitar en el tiempo las devoluciones por la nulidad de las cláusulas hace que la protección de los consumidores sea “incompleta e insuficiente”, por lo que “no constituye un método adecuado y eficaz para que cese el uso de cláusulas abusivas”.

Así, el Juzgado declara la nulidad de la cláusula incluida en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre una usuaria y el Banco Sabadell el 30 de julio de 2003.

La sentencia, dictada el mismo día del pronunciamiento del TJUE, condena a la entidad bancaria a devolver todas la cantidades indebidamente cobradas en virtud de dicha cláusula, que además deberán ser incrementadas “en el interés legal desde cada cobro indebido”.

Fuente: EFE

Los tribunales españoles han empezado a aplicar la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que declaraba la retroactividad total de las cláusulas suelo incluidas en los contratos hipotecarios, dada a conocer el pasado 21 de diciembre.

Es el caso del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Barcelona, que ha condenado a Banco Popular a devolver todo lo cobrado a un cliente por estas cláusulas “sin limitar su eficacia retroactiva en estricto respeto a la jurisprudencia del TJUE”.

Al analizar el caso, la Sala llega a la conclusión de que la cláusula es abusiva y destaca que “no hay constancia fehaciente” de la información que el banco pudiera haber ofrecido al cliente sobre la “existencia o incidencia” de este límite en el contrato.

“No consta la concreta documentación precontractual entregada en la que se le advierta sobre su existencia y trascendencia, ni concretas simulaciones de posibles escenarios que se realizaron”, recoge la sentencia.

También indica que el banco no ha demostrado que diera información sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo o sobre el comportamiento previsible del índice de referencia.

En este sentido, insiste en que la contratación de un préstamo hipotecario por persona sin conocimientos financieros específicos “resulta una operación compleja, en especial en el extremo referente a los intereses, de tal forma que la ausencia de información conlleva la excusabilidad de su error”.

La sentencia del juzgado catalán ya incorpora la resolución del TJUE, dada su “importancia”.

Fuente: RTVE

Un juzgado de Madrid ha anulado por “poco transparentes” y “abusivas” las cláusulas suelo de las hipotecas de 40 bancos y cajas. El Supremo ya anuló estos mismos límites en 2013 para varias entidades. ¿Qué significa? ¿Cuánto dinero se tiene que devolver? ¿Qué deben hacer los afectados?

¿Qué es una cláusula suelo?

La mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor. Se trata de una tasa de intereses que se calculan a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Los bancos, cuando conceden un crédito, por regla general, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial. Un préstamo a euríbor+1 significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Esos intereses se revisan cada año, en los que se actualiza (y con ello la letra mensual a pagar) según la cotización del euríbor.

La cuestión es que, ante la fluctuación constante del euríbor, en muchas hipotecas se incluyen cláusulas de suelo y techo. Significaba que el banco incluía en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

¿Por qué se ponen en duda las cláusulas suelo?

El euríbor alcanzó su máximo de la década en 2008. En verano aquel año superó el 5%. Significó que, para hipotecas firmadas a euríbor+1, los deudores pagaban más del 6% de interés. ¿Actuaban entonces las cláusulas techo? En general, no llegaron a activarse, porque los contratos de las entidades los habían colocado de media en el 13%.

El euríbor, desde 2009, comenzó una bajada vertiginosa. Sin embargo, muchos hipotecados dejaron de ver bajar sus cuotas. ¿Por qué? Porque el euríbor se situó por debajo del 3% e incluso por debajo del 1% al final del año. Y en los contratos donde había cláusulas suelo, se activaron. Las limitaciones estaban fijadas, en general, entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en lostechos.

La bajada del euríbor activó las demandas

Ante la imposibilidad de miles de hipotecados para aprovechar la bajada del euríbor, muchos descubrieron que sus contratos tenían cláusulas suelo. Comenzaron a llegar las denuncias, ya que muchos clientes aseguraban que no conocían su existencia y que las diferencias entre los suelos y los techos eran abusivas. Los demandantes se organizaron a través de despachos y asociaciones.

El Tribunal Supremo dio su primera respuesta en 2013: declaró nulas las cláusulas de los contratos “poco transparentes” de varias entidades, a lo que se han ido sumando más resoluciones en la misma línea. La última sentencia, de ayer, iba más allá: declaraba nulas todas las cláusulas de 40 entidades y cajas, apoyándose en la doctrina del Supremo. Esta última decisión, sin embargo, todavía es recurrible, porque es un tribunal de primera instancia.

¿Qué hacer si tienes todavía una cláusula suelo?

Muchos hipotecados, con las sentencias del Supremo, ya vieron sus cláusulas suelo anuladas. Algunas entidades decidieron negociar con los hipotecados, y llegaron a acuerdos particulares para suspender ese apartado de los contratos. Pero siguen quedando miles de contratos que las contienen. Según un estudio de la firma de análisis financiero AFI (Asesores Financieros Internacionales), los bancos pueden verse obligados a devolver, si finalmente la sentencia es firme, más de 5.200 millones de euros.

La sentencia, sin embargo, es recurrible todavía. Las entidades ayer aseguraron estar estudiando la sentencia y algunas ya señalan la posibilidad de recurrirla (tienen 20 días), por lo que de momento no han manifestado su intención de anular los contratos. Quizá toque esperar todavía antes de ver anulada la cláusula.

¿A quiénes afecta las sentencias?

Todavía hay muchas lagunas por aclarar. La macrosentencia de ayer, impulsada por 15.000 afectados, en principio les concierne a ellos y las 41 entidades donde estaban sus hipotecas. Del mismo modo, las sentencias del Supremo estaban enfocadas a determinadas entidades y a contratos “abusivos” o “poco transparentes”. Todos los hipotecados de España podrán aprovechar la decisión.

En un párrafo de la sentencia, en la que la juez decía que se “verán beneficiados” por la sentencia y, por lo tanto, podrán exigir que se les deje de cobrar el suelo y que le devuelvan el dinero, “todos aquellos consumidores” que hayan firmado una cláusula “idéntica a las transcritas en la presente resolución y no transparente”. Sin embargo, añade que no hace falta que el contrato sea igual, sino que se entienden como idénticas cláusulas suelo “aquellas que, a pesar de no emplear el mismo texto ni las mismas palabras, sean sustancialmente iguales en cuanto a su contenido”.

¿Cuánto dinero pueden devolver a los hipotecados?

Las sentencias del Supremo y la del juzgado madrileño de ayer hacen siempre referencia a la obligación de devolver lo cobrado por cláusulas suelo abusivas desde mayo de 2013. ¿Por qué esa fecha? Porque es cuando el Supremo dictó la primera sentencia. No incluía retroactividad, como confirmó en 2015 el Supremo. es decir, que decía que, desde ese momento, no se debían cobrar esos intereses.

Sin embargo, esta cuestión no está cerrada, y la repuesta puede estar en la Unión Europea. En breve, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea decidirá si hay que devolver el dinero pagado de más por las cláusulas suelo desde el primer día en que se empezaron a aplicar y no desde mayo de 2013. En el hipotético caso de que las entidades tuvieran finalmente que devolver el dinero desde el primer día que empezaron a cobrarse, el coste para los bancos se elevaría varios miles de millones más.

Fuente: El País

La Comisión Europea cree que los bancos deben reintegrar en su totalidad los importes cobrados de más en las hipotecas con ‘cláusulas suelo’ consideradas abusivas por la justicia. Así se desprende de la opinión que los abogados de la institución han enviado al Tribunal de Justicia de la UE, que ahora debe decidir si la doctrina que se sigue en España es correcta.

Este tipo de cláusulas son propias de préstamos con tipo de interés variable y fijan un límite por debajo del cual el interés no va a bajar (por ejemplo, una hipoteca al euribor más 0,50% con una cláusula suelo del 3%, jamás bajaría del 3%, aunque el euribor se sitúe en el 1%). Las sucesivas bajadas de tipos de interés del BCE durante la crisis, han llevado al euribor a mínimos históricos, pero estas cláusulas impidieron que los clientes que las habían suscrito se beneficiasen de esa bajada de los costes de financiación.

En estos momentos, si un juez español declara una cláusula suelo abusiva, el banco solo debe devolver las cantidades cobradas en exceso a partir del 9 de mayo de 2013. Ese día el Tribunal Supremo emitió la sentencia en la que consideraba nulas cláusulas suelo de hipotecas concedidas por BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia -hoy rebautizada como Abanca-. Entre otras cosas, la institución argumentó que la retroactividad total de la sentencia supondría un “trastorno grave para el orden económico”.

Pero los expertos de la Comisión Europea creen que esa decisión de limitar la fecha a partir de la cual deben empezar a aplicarse las devoluciones no es compatible con la directiva de la UE que regula estos asuntos (93/13/CEE). La única limitación que contempla es la de “cosa juzgada”, lo que quiere decir que no se aplicaría a aquellas Esta opinión del Ejecutivo comunitario, que comparece en el proceso como parte tercera, no tiene carácter vinculante.

Reino Unido, que también ha presentado alegaciones no vinculantes, ha defendido la tesis del Tribunal Supremo y asegura que la directiva europea que regula estos casos sí permite especificar “la fecha a partir de la cual los importes abonados en virtud de una cláusula abusiva deben devolverse al consumidor”.

El documento con las alegaciones de la Comisión Europea y Reino Unido ha sido adelantado hoy por ElConfidencial.

El caso llega al TJUE en forma de cuestión prejudicial del Juzgado de lo Mercantil de Granada, que inquiere al tribunal europeo sobre si el criterio seguido en España respeta el derecho comunitario. La cuestión se planteó en abril de 2015 y pueden pasar todavía muchos meses hasta que se publique la sentencia.

La banca, expectante

Mientras tanto y desde hace tres meses, la banca española aguarda con expectación la respuesta que debe dar la juez de lo Mercantil número 11 de Madrid a la macrodemanda interpuesta por 15.000 afectados por las cláusulas suelo, muy consciente de que probablemente decida eliminarlas,informa EFE.

Fuentes jurídicas coinciden en que además la magistrada podría tener en cuenta ahora la opinión de la Comisión Europea y abogar por la retroactividad de las polémicas cláusulas suelo, en contra del criterio del Gobierno.

El pasado 24 de junio quedaba visto para sentencia el procedimiento abierto en 2010 a raíz de la demanda formulada por Adicae, que inicialmente se dirigió contra 101 entidades bancarias, que después quedaron en 35 fruto de los procesos de fusión.

De ellas, BBVA, Cajamar y Abanca, por la sentencia del Supremo y, posteriormente, Banesto y Barclays, dejaron de aplicar estos umbrales que impiden al hipotecado beneficiarse íntegramente de las rebajas del euríbor.

Al margen de estas entidades, otras como Bankia y CaixaBank han optado por eliminarlas de los préstamos hipotecarios de sus clientes, si bien otros bancos como Sabadell o Popular se resisten a hacerlo con el argumento de que ellos las vendieron correctamente.

Fuente: Expansión

Call Now Button