El Tribunal Supremo resuelve la controversia y sienta doctrina respecto a las cláusulas suelo de Oficina Directa

El Tribunal Supremo en su Sentencia nº 127/2019, de fecha 4 de marzo de 2019, establece que la información precontractual prestada por  Oficina Directa a través de correos electrónicos no resulta suficiente para su aceptación dentro de la legalidad de nuestro ordenamiento jurídico, declarando en este sentido nulas las cláusulas suelo predispuestas en los contratos de préstamo de garantía hipotecaria.

Los motivos de la falta de información, según esta importante sentencia, son los siguientes:

1.- Falta de conocimiento «real» del significado de la cláusula por parte del cliente

Indica la sentencia que «el consumidor no obtuvo un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica del negocio a contratar.

El motivo de este razonamiento es el gran volumen de documentos remitidos por Oficina Directa sin ninguna explicación exhaustiva de las características y los riesgos de la cláusula suelo impuesta unilateralmente por el banco, quedando la existencia de la misma oculta entre un mar de condiciones y términos financieros que el cliente rara vez conoce.

En este sentido, el Alto Tribunal considera que no existe una «información clara y adecuada», a pesar de los emails intercambiados con el cliente.

 

2.- El trato secundario que se le daba a la cláusula suelo en la documentación remitida al cliente

 A pesar que la cláusula suelo es una figura fundamental dentro del contenido de préstamo con garantía hipotecaria, pues desvirtúa el carácter variable del mismo (ante una baja del índice de referencia, normalmente el Euribor, el préstamo se transforma en un préstamo a tipo fijo, variable solamente al alza, perjudicando gravemente al cliente) el banco le daba un trato totalmente secundario, enmascarando la cláusula suelo entre gran cantidad de datos para que pasara desapercibida por el cliente.

  

3.- La información suministrada al cliente era generalista, sin estar personalizada

Al tratarse la contratación de este tipo de préstamos hipotecarios de un contrato en masa (la entidad financiera redacta el contrato, y el cliente tan solo tiene la posibilidad de adherirse al mismo, sin poder negociar ni modificar su clausulado), la totalidad de la información previa remitida al cliente (información disponible en la web, mails, ofertas vinculantes…) son idénticos en cuanto a su contenido, por lo que no se consideran información clara y transparente para el cliente.

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A qué ejercicios afecta la regularización de las autoliquidaciones anteriores respecto a los intereses devueltos por nulidad de la cláusula suelo.

Como ya os adelantamos en el artículo anterior, las cantidades que hayamos recibido como devolución de los intereses que el banco nos haya cobrado por aplicación de una clausula suelo nula, no se incluirán en la base imponible del impuesto, ni tampoco los intereses indemnizatorios relacionados con los mismos.

Si la cantidad devuelta comprende intereses correspondientes a años anteriores a 2017 y los mismos fueron deducidos en declaraciones anteriores, por inversión en vivienda habitual, deducciones por Comunidades Autónomas o gasto deducible, habrá que regularizar dichas declaraciones.

De todo ello os informamos en nuestro artículo anterior.

Hoy nos vamos a ocupar de los EJERCICIOS A LOS QUE AFECTAN ESTAS REGULARIZACIONES.

Distinguiremos según el tipo de deducción y el año de la sentencia, laudo arbitral o acuerdo con la entidad financiera.

1.- En el supuesto de deducción por compra de vivienda habitual o deducciones establecidas por las Comunidades Autónomas:

a.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo del año 2017:

En este caso la regularización se realizará en la declaración del año 2017 (2 de julio de 2018). Los ejercicios que habrá que regularizar serán los de los años 2013, 2014, 2015 y 2016.

Si en la cantidad devuelta hay intereses correspondientes al año 2017 estos no se tendrán en cuenta para aplicar la deducción por vivienda habitual.

b.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo del año 2018:

Se efectuará la regularización en la declaración del año 2018 (abril, mayo y junio de 2019) y afectará a los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017.

En el supuesto de que la resolución judicial o el acuerdo extrajudicial fuesen anteriores al 2 de julio de 2018, fecha de finalización del plazo de presentación voluntaria de la declaración del año 2017, la parte de los intereses correspondientes al año 2017 no se incluirán como deducción de vivienda habitual.

2.- En el supuesto de haber incluido las cantidades ahora recibidas como gasto deducible en ejercicios anteriores:

a.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo producido desde el 6 de abril de 2017 hasta el 3 de abril de 2018:

Habrá que presentar declaraciones complementarias con carácter general de los ejercicios 2013, 2014, 2015 y 2016, en la declaración del IRPF de 2017.

Si nos devuelven intereses correspondientes al año 2017, no se incluirán como gasto deducible en la declaración de 2017.

b.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo producido después del 3 de abril de 2018:

Se presentarán declaraciones complementarias con carácter general de los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017, en la declaración del IRPF de 2018 a presentar en el año 2019.

Ahora bien, si la resolución judicial o el acuerdo extrajudicial son posteriores al 3 de abril de 2017 pero anteriores a la fecha de presentación voluntaria de la declaración de 2017, la parte de dinero recibida que corresponda a intereses del año 2017 no se incluirán como gasto deducible y no habrá que realizar declaración complementaria.

¿Qué ocurre si la sentencia o acuerdo es anterior a 2017 y ya hemos rectificado las autoliquidaciones anteriores?

Podremos instar la rectificación de las autoliquidaciones solicitando la devolución de intereses de demora abonados y, en su caso, la modificación de los intereses indemnizatorios declarados como ganancia.

Por último, os recordamos que en el supuesto de amortización de hipoteca no tendremos que regularizar las deducciones a que nos hemos referido.

Es decir, si optamos por que el banco aplique el importe de la devolución a reducir el principal del préstamo en lugar de recibir el dinero en efectivo.

Esta es una materia un tanto compleja. Si tienes alguna duda y quieres asesorarte correctamente para evitar futuras sorpresas, contacta con nosotros y te ayudaremos en todo lo necesario.

Una de las principales dudas que nos plantean nuestros clientes es cómo deben tributar por la cláusula suelo.

Cuando conseguimos recuperar las cantidades que el banco cobró indebidamente por aplicación de la cláusula suelo, es normal plantearse cómo afecta la percepción de este dinero en la declaración del IRPF.

Hoy vamos a ver precisamente cómo declarar la cláusula suelo en la Renta.

Cómo declarar la cláusula suelo en la Renta 2017:

Como regla general, la Ley del IRPF entiende que las cantidades devueltas por las entidades financieras con motivo de los acuerdos alcanzados con éstas (incluyendo intereses) no computan en la base imponible.

Es decir, las cantidades correspondientes a los intereses que el banco nos hubiera cobrado de más por activación del suelo hipotecario y ahora nos devuelve no se incluirán en la base imponible del impuesto, tampoco los intereses indemnizatorios relacionados con los mismos.

Ahora bien, ¿en qué supuestos tendremos que hacer regularizaciones de las declaraciones del IRPF presentadas en ejercicios anteriores?

5 casos en los que tenemos que regularizar las declaraciones del IRPF de ejercicios anteriores:

1.- Deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las Comunidades Autónomas:

Cuando en años anteriores hayamos incluido los intereses que habíamos pagado de más al banco que ahora nos devuelve como deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las CCAA.

Dentro de este apartado podemos distinguir a su vez tres supuestos:

1.1) Cuando hayas recibido el importe de la devolución en metálico:

Si hemos optado por recibir el importe de la devolución en metálico, debemos hacer una regularización y devolver las deducciones practicadas, pero sin inclusión de intereses de demora.

A estos efectos, si la sentencia, laudo arbitral o el acuerdo con la entidad se hubiese producido en el año 2017, en la Declaración de la Renta 2017 se marcará la casilla 540 y las cantidades a regularizar se incluyen en las casillas 539 y 541, para indicar que se trata de una regularización de la cláusula suelo.

1.2) Las cantidades correspondientes a la cláusula suelo fueron destinadas a reducir el principal del préstamo:

Si acordamos con la entidad financiera que las cantidades se destinen a reducir el principal del préstamo, no habrá que regularizar las deducciones practicadas anteriormente correspondientes a esos importes.

En este caso tampoco tendremos derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

1.3) Combinación de las dos anteriores:

Si recibimos parte en metálico y destinamos otra parte a minorar el principal del préstamo, solamente tendremos que regularizar y devolver las deducciones correspondientes al importe recibido en metálico.

2.- Gasto deducible:

Cuando en declaraciones anteriores hayamos incluido los importes ahora recibidos como gasto deducible, presentaremos declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios, quitando los gastos, sin sanción ni intereses de demora ni recargo alguno.

Plazo para presentar las declaraciones complementarias:

El plazo para presentar las declaraciones complementarias será el comprendido entre la fecha de la sentencia, laudo arbitral o acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de la declaración de IRPF.

¿Qué ocurre con las cantidades percibidas en concepto de intereses indemnizatorios?

El interés legal del dinero que el banco debe abonarnos como indemnización por el cobro indebido de intereses por aplicación de la cláusula suelo no se incluyen en la declaración de la renta.

Otra cuestión de interés son los EJERCICIOS A LOS QUE AFECTAN ESTAS REGULARIZACIONES.

La regularización sólo se aplicará a los ejercicios respecto de los cuales no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria.

Nos podemos encontrar diferentes supuestos según hayamos aplicado los intereses pagados de más, ahora recuperados, a la deducción de vivienda, a deducciones autonómicas o deducción de gastos y del año en que se produzca la sentencia, laudo arbitral o acuerdo.

De todo ello nos ocuparemos en nuestro siguiente artículo.

Si eres uno de los afectados por la cláusula suelo, contacta con nosotros. Te ayudamos en todo lo que necesites. Nuestra larga experiencia en derecho bancario nos avala.

Como ya es sabido, un consumidor o usuario tiene derecho a reclamar la nulidad de la cláusula suelo y a la devolución de lo pagado de más cuando el banco no le ha informado claramente de los efectos económicos derivados de su aplicación.

Cuando hablamos de consumidor o usuario pensamos de forma inmediata en una persona física que actúa de forma individual, pero

¿un empresario o persona jurídica puede ser considerado consumidor?

La legislación europea parece no considerar que una persona jurídica pueda actuar como consumidor.

No obstante, nuestra legislación sí la considera consumidor.

El concepto general de consumidor y usuario se recoge en el artículo 3 del actual Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”

Por su parte el artículo 4 del TRLGCU establece el concepto de empresario:

“A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”.

De la conexión entre ambos artículos obtenemos las siguientes conclusiones:

– Son consumidores las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

– Son consumidores las personas jurídicas que actúan sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional.

En definitiva, la respuesta a esta primera cuestión es afirmativa: Un empresario puede ser considerado consumidor cuando actúa como destinatario final.

Claves para la aplicación de la normativa protectora de consumidores y usuarios a los empresarios o personas jurídicas.

Actuación sin ánimo de lucro: cuando el empresario solicita un préstamo para su consumo propio, sin la intención de obtener un beneficio económico, será aplicable la normativa protectora de consumidores y usuarios.

Destino del préstamo: cuando el empresario no emplea el dinero concedido por la entidad financiera en su actividad habitual será igualmente protegido como consumidor o usuario.

¿Cuándo estará legitimado un empresario para reclamar la Clausula suelo de su hipoteca?

Aun en el supuesto de que un empresario conceda en garantía de un préstamo un bien afecto a su actividad empresarial o profesional, podrá reclamar la nulidad de la cláusula suelo siempre que el destino del préstamo sea ajeno a dicha actividad.

Así por ejemplo, el empresario tendrá la condición de consumidor o usuario cuando, aun hipotecando un bien afecto a su actividad, destine el dinero a comprar su vivienda habitual.

En este caso, estará amparado por la normativa en defensa de consumidores y usuarios.

No dejéis pasar la oportunidad de reclamar la nulidad de la cláusula suelo.

Somos expertos en derecho bancario y estamos a vuestra disposición para que nos consultéis cualquier duda que os surja.

La tendencia es pensar que si ya hemos pagado nuestra hipoteca y, por tanto la operación está amortizada y cancelada, no podemos reclamar la devolución de lo pagado indebidamente por aplicación de la cláusula suelo.

Pero esta conclusión no es acertada.

¿Es posible solicitar la devolución de la cláusula suelo en hipotecas ya canceladas?

Aunque los bancos suelen negarse alegando la falta de acción al no existir ya el contrato de préstamo, SÍ podemos reclamar al banco la devolución de lo cobrado de más por aplicación de la cláusula suelo de una hipoteca cancelada.

El suelo hipotecario abusivo por falta de transparencia causa un perjuicio al consumidor y, en consecuencia, se podrán reclamar las cantidades pagadas de más indebidamente aunque el contrato haya concluido.

Para reclamar una clausula suelo abusiva lo relevante es que el banco cobró al cliente por aplicación de la cláusula. No importa si la hipoteca ha sido o no cancelada.

Consulta nuestra web, te informamos de todas las cuestiones relativas a la cláusula suelo.

¿Existe algún plazo para reclamar judicialmente la clausula suelo en hipotecas canceladas ?

Las entidades bancarias demandadas suelen alegar la excepción de caducidad de la acción de nulidad de la cláusula suelo, en base a lo dispuesto en el artículo 1301 del Código Civil.

Es decir, los bancos alegan que si han transcurrido más de 4 años desde la cancelación de la hipoteca la acción para reclamar está prescrita.

Sin embargo, los Tribunales están rechazando esta pretensión de las entidades bancarias y dando la razón a los consumidores.

Aunque el 1301 habla de nulidad, la doctrina y la jurisprudencia es acorde en considerar que la “acción de nulidad” y el plazo a que se refiere el citado artículo es para los supuestos de anulación o anulabilidad.

Cuando solicitamos la nulidad de una clausula suelo lo que pedimos es la nulidad de pleno derecho distinta de la anulación o anulabilidad.

Si la cláusula suelo es nula de pleno derecho se tendrá por no puesta, como si nunca hubiera existido, y no estará sujeta al plazo de 4 años de la acción de anulabilidad.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2005 indica:

“tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 del Código Civil se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996, que “la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción” (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000, entre muchas otras)”.

Por tanto, todos los afectados que se encuentren en esta situación tienen el derecho de pedir la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de cantidades aunque hayan transcurrido 4 años desde la cancelación del préstamo.

Si te encuentras en esta situación y tu entidad bancaria ha rechazado tu reclamación previa alegando que la acción ha prescrito, te animamos a que contactes con nosotros y reclames lo que te pertenece.

Clausula suelo en hipotecas con doble finalidad: crédito hipotecario destinado a ámbito particular y profesional ¿puedo reclamar la clausula suelo?

En su día el banco te dio una hipoteca y con el crédito obtenido financiaste la rehabilitación de tu vivienda familiar y con el sobrante decidiste saldar una deuda del negocio.

Si solicitaste una hipoteca para destinar el importe obtenido a tus necesidades personales y también a tu actividad comercial o profesional te interesa continuar leyendo.

Estás aquí porque intuyes o sabes a ciencia cierta que tu banco te aplicó la conocida cláusula suelo y quieres saber si puedes reclamar por ello.

¿Te preguntas cuándo es nula la cláusula suelo? ¿En qué casos puedes reclamar?

Una de las premisas para que ésta cláusula sea declarada nula y tengamos derecho a la devolución de lo pagado de más es la condición de consumidor.
Es decir, que quien reclama haber padecido abuso en la contratación debe ser necesariamente un consumidor.

Ya os adelantamos en el artículo Consumidor o empresario: ¿Quién puede reclamar la cláusula suelo? que lo determinante para saber si actuamos como consumidores o no es conocer el destino que damos al dinero del préstamo, es decir la finalidad del préstamo.

Por tanto, si destinamos el dinero en su totalidad a nuestro consumo propio es claro que actuamos como consumidores.

Ahora bien, ¿qué ocurre si además destinamos parte del dinero de la hipoteca a una actividad profesional o comercial? ¿Estamos amparados por la normativa protectora de consumidores y usuarios?

Nuestra legislación no contiene norma expresa que resuelva esta cuestión.

Ni el artículo 1 de la Ley General de Consumidores de 1984, ni el actual artículo 3 del TRLGDCU de 2007 contemplan específicamente este supuesto.

Por su parte, la normativa comunitaria y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han venido considerando que cuando el destino profesional o comercial del préstamo no sea predominante el prestatario deberá ser considerado como consumidor.

En consecuencia, será aplicable la normativa protectora de consumidores y usuarios.

¿Cuál es el criterio de nuestro Tribunal Supremo?

El prestatario será consumidor si el objeto profesional no predomina.

Este criterio es el recogido por el Tribunal Supremo en la Sentencia 224/2017, de 5 de abril:

“Cuando no resulte acreditado claramente que un contrato se ha llevado a cabo de manera exclusiva con un propósito ya sea personal, ya sea profesional, el contratante en cuestión deberá ser considerado como consumidor si el objeto profesional no predomina en el contexto general del contrato”.

Por tanto, en los préstamos con doble finalidad (consumo propio y profesional) debemos analizar el destino predominante del contrato:

– Si el destino predominante no es la satisfacción de una finalidad empresarial o profesional, tendremos la consideración de consumidor.

Es decir, seremos consumidores o usuarios si la mayor parte del dinero del préstamo la destinamos al consumo propio.

Por ejemplo, si solicitamos un préstamo hipotecario para rehabilitar nuestra vivienda familiar y con una pequeña parte del dinero saldamos una deuda de nuestro negocio, seremos consumidores.

– Por el contrario, si la mayor parte del dinero obtenido lo destinamos a una actividad comercial o profesional, no tendremos la cualidad de consumidores ni estaremos amparados por la normativa protectora.

Por ejemplo, si pedimos un préstamo para rehabilitar un edificio y dedicarlo a nuestro negocio inmobiliario y una pequeña parte del dinero la empleamos en el consumo propio, no seremos consumidores.

¿A quién corresponde acreditar el destino predominante del préstamo?

La entidad financiera será quien deba acreditar que la finalidad predominante del préstamo es la profesional o comercial.

Si no consigue acreditar dicho extremo, se entenderá que la finalidad del préstamo es personal y será aplicable la doctrina protectora de consumidores y usuarios.

En definitiva, cuando no se pueda acreditar que el préstamo se ha destinado claramente a un propósito personal ni profesional, el contratante deberá ser considerado consumidor.

Si has contratado un préstamo con doble finalidad y tienes clausula suelo no te quedes con la duda. Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso, somos expertos en derecho bancario desde hace más de 35 años.

No solo las hipotecas que solicitamos para adquirir nuestra vivienda habitual pueden contener clausula suelo.

También el préstamo que nos concedieron para comprar una segunda residencia en la playa o en el campo, para disfrutar las vacaciones, puede tener clausula suelo.

Son muchas las entidades financieras que se niegan a eliminar el suelo hipotecario de las hipotecas que garantizan la compra de una segunda residencia.

Sin embargo, esta postura de los bancos es totalmente incorrecta.

¿Puedo reclamar la nulidad de la cláusula suelo de una hipoteca solicitada para adquirir una segunda vivienda?

La respuesta es afirmativa.

La cláusula suelo es susceptible de ser declarada nula tanto si la hipoteca se solicitó y obtuvo para adquirir una primera residencia como si lo fue para la compra de una segunda vivienda.

¿Nos ampara la normativa protectora de consumidores y usuarios?

Como ya adelantamos en nuestro articulo Consumidor o empresario: ¿Quién puede reclamar la cláusula suelo?, si se ejercita una acción de nulidad de condición general de contratación, como sería la cláusula suelo, lo determinante no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo.

Cuando compramos una segunda residencia para disfrutar en ella nuestras vacaciones la estamos destinando a un ámbito familiar o personal.

La finalidad del préstamo obtenido para su compra es nuestro consumo y, en consecuencia, estamos protegidos por el bloque normativo de consumidores y usuarios.

En definitiva, no resulta necesario que la vivienda constituya nuestro domicilio habitual y no puede excluirse el carácter de consumidor porque la compra sea de una vivienda destinada a vacaciones y no a la vivienda habitual.

La finalidad de consumo o inversión privada se deduce del destino vacacional de la vivienda para cuya adquisición hayamos solicitado el préstamo hipotecario.

 

Una segunda vivienda implica el uso por sus propietarios pero ¿podemos alquilar ocasionalmente nuestra segunda residencia?

 

También en el supuesto de arrendar por temporadas esa vivienda procede la eliminación de la cláusula suelo, así como, la devolución de la misma, ya que este arrendamiento no implica que lo estemos destinando a una actividad empresarial ni profesional.

Han sido muchas las Audiencias Provinciales que se han pronunciado en este sentido.

El alquiler de la segunda residencia –entre particulares- aun en periodos prolongados, no priva al propietario de su condición de consumidor.

Otra conclusión sería contraria a la recta consideración del concepto de consumidor, en el sentido más amplio que proponga el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Si tienes clausula suelo en la hipoteca que te concedieron para adquirir una segunda vivienda y no fuiste debidamente informada por el banco de su funcionamiento y alcance, puedes y debes reclamar.

Contacta con nosotros e iniciaremos los trámites pertinentes para que recuperes tu dinero. Nuestra larga experiencia en derecho bancario avalan tu éxito.

Es muy probable que si has intentado que el banco elimine la cláusula suelo de tu hipoteca, de forma extrajudicial, se haya negado a hacerlo alegando que firmaste una oferta vinculante.

Sin embargo la firma de la oferta vinculante no implica automáticamente la validez de la cláusula suelo.

Son muchas las resoluciones judiciales que han rechazado este argumento utilizado por las entidades bancarias.

El criterio de nuestros tribunales es que:

“De la firma de la oferta vinculante no cabe concluir un perfecto conocimiento del cliente sobre su contenido y sus consecuencias económicas, lo cual no es suficiente para superar el control de transparencia de la cláusula abusiva”.

Por tanto, la firma de la oferta vinculante no impide reclamar por la cláusula suelo.

En este artículo te ayudamos a conocer qué es la oferta vinculante y cuáles son las implicaciones de la firma de este documento.

¿Qué es una oferta vinculante?

La oferta vinculante es un documento que el banco debe entregar gratuitamente al cliente y que contiene las condiciones del préstamo hipotecario. Entre ellas, la cláusula suelo o límite mínimo de interés variable.

A través de este documento podremos:

– Estudiar y conocer detalladamente las clausulas contenidas en la hipoteca.
– Comparar ofertas y optar por aquella que mejor se adapte a nuestros intereses.

 

¿Es obligatoria para el banco la entrega de oferta vinculante?

La obligatoriedad de entregar la oferta vinculante al cliente ha cambiado a lo largo de los años.

Veamos cómo ha ido evolucionando la normativa en este sentido:

1.- La oferta vinculante hasta el 8 de diciembre de 2007.

Los bancos sí estaban obligados a entregar una oferta vinculante al prestatario cuando el importe del préstamo fuese igual o inferior a 150.253,03 euros.

Dicha obligación se exigía por la Orden Ministerial de 5 mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios.

En estos casos, la oferta vinculante debía estar firmada por el cliente al menos con tres días de antelación a la firma de la escritura de hipoteca.

2.- La oferta vinculante a partir del 8 de diciembre de 2007.

Se exigía al banco la entrega de la oferta vinculante cualquiera que fuese el importe solicitado.

Este cambio se produjo a raíz de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, por la que se modificaba la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, estableció la obligación de entregar oferta vinculante.

3.- A partir de 29 de julio de 2012.

A partir de esta fecha se produce un gran cambio pues deja de ser obligatoria la entrega de la oferta vinculante por el banco.

Y ello como consecuencia de la entrada en vigor de las modificaciones relativas a la oferta vinculante introducidas por la Orden EHA/2899/2011, de 29 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Como decimos deja de ser obligatoria la entrega del citado documento, pero el cliente puede solicitarlo de forma expresa y el banco deberá entregarlo con la antelación suficiente.

4.- En la actualidad.

No obstante la vigente Orden Ministerial dispone que los bancos deberán proporcionar a los clientes una Ficha de Información Personalizada (FIPER).

Requisitos de la FIPER:

– El banco debe entregarla de forma gratuita, con la debida antelación y,
– en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato y oferta.

¿En qué momento nos debe informar el banco de las condiciones de nuestra hipoteca?

Antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario y con una antelación suficiente que nos permita examinar las características y condiciones del préstamo.

¿Si hemos firmado una oferta vinculante podemos eliminar la cláusula suelo?

La respuesta es afirmativa. A pesar de que hayamos firmado un oferta vinculante, los tribunales están declarando la nulidad de las clausulas suelo.

La justificación se encuentra en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 que establece los criterios por los que la cláusula suelo puede ser declarada nula.

Entre estos criterios cita el Supremo la falta de información suficiente dirigida a garantizar que, al tiempo de celebrarse el contrato, el cliente conocía las consecuencias económicas que conlleva la inclusión de dicha cláusula en el contrato y que tuvo la posibilidad real de comparar entre distintas ofertas.

En definitiva, la firma de la oferta vinculante, con anterioridad al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario con cláusula suelo, no acredita que hayamos comprendido la importancia de la cláusula, su contenido económico, su operativa y consecuencias.

 

¿Tu banco ha rechazado la reclamación previa? 

Si el banco ha rechazado tu reclamación previa para eliminar el suelo de tu hipoteca argumentando que firmaste una oferta vinculante, contacta con nosotros y te ayudaremos a recuperar todo tu dinero.

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Eliminar la clausula suelo de la hipoteca no es tarea fácil.

Tampoco es automática la restitución de lo cobrado por la entidad bancaria al aplicar el suelo hipotecario.

Lo primero que debes hacer para saber si eres uno de los afectados por la clausula suelo es averiguar si tu hipoteca a interés variable tiene clausula suelo. 

Para eliminar la clausula suelo y recuperar lo pagado de más podemos iniciar un sencillo proceso de reclamación previa al banco.

Este proceso es extrajudicial y no conlleva coste. No obstante, te aconsejamos inicies tu reclamación de la mano de un abogado especializado. Si quieres que te acompañemos en esta reclamación, no asumirás ningún coste. 

¿Cómo reclamar la clausula suelo sin acudir al juzgado?

Con el objeto de evitar que se produzca un aumento de los procedimientos judiciales, el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, facilita una solución extrajudicial.

¿Quién puede iniciar este proceso extrajudicial?

Los consumidores que sean prestatarios de un contrato de préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria que incluya una cláusula suelo.

La norma contempla el concepto de consumidor y clausula suelo.  Si quieres saber más sobre como eliminar la clausula suelo te invitamos a leer:

Todo sobre la clausula suelo en 5 preguntas.

Clausulas suelo: ¿son todas nulas?

Cómo saber si tu hipoteca tiene clausula suelo.

¿Es obligatorio para el consumidor iniciar este procedimiento extrajudicial?

NO. Es un procedimiento voluntario.

A través de este procedimiento extrajudicial lo que se pretende es proporcionar a los afectados por la cláusula suelo un instrumento que les permita una rápida respuesta a sus reclamaciones.

¿Es obligatorio para las entidades de crédito?

Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales. El objetivo será atender a las peticiones que éstos formulen en el ámbito de este real decreto-ley.

Deberán garantizar que ese sistema de reclamación sea conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

¿Cómo podemos reclamar extrajudicialmente?

1. Presentando, ante la entidad de crédito que nos haya concedido el préstamo hipotecario con cláusula suelo, una reclamación previa a la interposición de una demanda judicial.

2. Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitir comunicación al consumidor. La comunicación deberá incluir un desglose del cálculo, indicando las cantidades que corresponden a los intereses.

3. Una vez recibida la comunicación, debemos poner en conocimiento del banco si estamos o no de acuerdo con el cálculo efectuado.

¿Cómo se hará la devolución de las cantidades si aceptamos el cálculo de intereses?

La devolución se hará en efectivo.

No obstante, se podrá acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo.

Si optamos por aplicar la cantidad a devolver a la reducción del principal del préstamo tendremos un tratamiento fiscal más favorable.

Las entidades de crédito deberán informar a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias y comunicarán a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria la información relativa a las devoluciones acordadas.

Plazo para resolver la reclamación previa

El plazo máximo para que el consumidor y la entidad lleguen a un acuerdo y se ponga a disposición del primero la cantidad a devolver será de tres meses a contar desde la presentación de la reclamación.

¿Cuándo concluye el procedimiento extrajudicial?

  • Si finaliza el plazo de tres meses sin comunicación alguna por parte de la entidad de crédito al consumidor reclamante.
  • Si el consumidor no está de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver efectuado por la entidad de crédito o rechaza la cantidad ofrecida.
  • Si transcurrido el plazo de tres meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.
  • En el supuesto de que el banco considere que no procede la devolución y rechace expresamente la solicitud del consumidor.

¿Se puede iniciar un proceso judicial mientras se resuelve la reclamación previa?

No. En el supuesto de interponer una demanda antes de finalizar el procedimiento extrajudicial se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

 

¿Y si no estamos de acuerdo con lo resuelto por el banco?

 

Si rechazamos el cálculo de la cantidad a devolver o declinamos, por cualquier motivo, la devolución en efectivo podremos presentar demanda judicial.

 

Sentencia más favorable que la oferta:

En estos supuestos, si obtenemos una sentencia más favorable que la oferta recibida por el banco, se impondrán la condena en costas a este.

 

El banco rechaza la reclamación:

Si el banco rechaza la reclamación previa, también podemos reclamar ante el Banco de España antes de interponer una demanda judicial.

De la reclamación ante el Banco de España nos ocuparemos en el siguiente artículo.

 

Te ofrecemos nuestra ayuda y experiencia: 

Para evitar el colapso de los juzgados y con el objeto de ofrecerte una solución rápida, estudiamos tu hipoteca y te ofrecemos nuestra ayuda para presentar una reclamación previa ante tu entidad prestamista.

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¿Tienes hipoteca con cláusula suelo y quieres solicitar la nulidad para recuperar lo pagado de más?

En este artículo te ayudamos a saber quién puede reclamar la clausula suelo según firmes la hipoteca como consumidor o empresario. Además, podrás entender si en tu caso has intervenido como consumidor o como empresario, ya seas persona física o persona jurídica.

Si todavía no sabes si tu escritura de hipoteca tiene clausula suelo pincha en este enlace 3 formas de saber si tienes clausula suelo.

¿Quién puede reclamar la clausula suelo?

Lo primero que debemos saber es que para solicitar la nulidad de la clausula suelo por infracción de la normativa de protección del consumidor el demandante tendrá que ser consumidor o usuario.

Por eso es muy importante saber diferenciar cuándo estamos ante un consumidor y cuando ante un empresario.

¿Qué se entiende por consumidor?

El concepto de consumidor se recoge en la normativa de protección de consumidores y usuarios:
La Ley 26/1984, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, anterior al TRLGCU, dispone en su artículo 1 apartado 2:

«A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden».

El actual Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en su artículo 3, establece el concepto general de consumidor y usuario:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”

Concepto de empresario:

Se define como tal a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe, incluso a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresa, oficio o profesión.

Pasamos a concretar los conceptos para una mayor claridad:

¿Sólo las personas físicas son consumidores?

La respuesta es NO.

El concepto de consumidor y usuario engloba a:

– las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión

– las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Así, tanto unas como otras, pueden intervenir como consumidores en una operación hipotecaria.

¿Todas las personas físicas son consumidores?

La respuesta también es NO.

Una persona física que desarrolla una actividad empresarial, comercial o profesional puede solicitar un préstamo hipotecario con un propósito relacionado con su actividad, en cuyo caso tendrá la consideración de no consumidor.

¿Cuál es la clave para saber si una persona física o jurídica interviene como consumidor en una hipoteca?

Si se ejercita una acción de nulidad de condición general de contratación, como sería la cláusula suelo, lo determinante no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo.

Es decir, cuando el préstamo tiene como finalidad el uso personal y consumo propio tendremos la consideración de consumidores, ya seamos una persona física o jurídica.

Por el contrario, si el préstamo está vinculado a nuestra actividad empresarial o profesional no seremos consumidores, en cualquier caso.

Por ejemplo, si una persona física adquiere un inmueble para destinarlo a vivienda habitual será claramente consumidor.

Ahora bien, si una persona física adquiere el inmueble para destinarlo a su actividad profesional (consulta médica, bufete de abogados, farmacia, panadería, taller…) no tendrá la consideración de consumidor y, en consecuencia, no le será de aplicación el bloque normativo de defensa de los consumidores.

Por otro lado, cuando una empresa (persona jurídica), compra un inmueble como vivienda de su titular, la operación estará sujeta a la normativa de consumidores y usuarios.

Aunque la hipoteca se constituya a favor de una persona jurídica, si el titular acredita que la vivienda adquirida y gravada con hipoteca es su residencia, será considerado consumidor.

Por el contrario, si destina la vivienda a ser el domicilio de la sociedad, por ejemplo, no será merecedor de la protección que brinda la normativa sobre consumidores y usuarios.

En este sentido, el Auto del TJUE de 19 de noviembre de 2015 y la sentencia del TS de 3 de junio de 2016 indica «de acuerdo con la doctrina contenida en la STJUE de 3 de septiembre de 2015, para decidir si el contrato está sujeto a la normativa de consumidores, lo relevante es el destino de la operación y no las condiciones subjetivas del contratante».

Si has comprobado que en tu escritura de hipoteca existe clausula suelo, ahora deberás comprobar el destino o finalidad de tu hipoteca para entablar con éxito una acción de nulidad de la cláusula suelo.

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