Ante el gran desembolso de dinero que se avecina, son muchos los ciudadanos que optaremos por financiar gastos navideños.

La mayor parte del gasto se destinará a regalos y alimentación, seguido de viajes y ocio.

Para que las compras navideñas repercutan lo menos posible en nuestra economía y podamos afrontar la temida cuesta de enero con cierta tranquilidad te aconsejamos las siguientes opciones de financiación.

 

¿Cuánto nos vamos a gastar en Navidad?

Si hemos decidido NO invertir una cantidad muy elevada de dinero, las mejores opciones serían las siguientes:

 

1.- ANTICIPO DE NOMINA:

Esta primera opción es gratuita, sin intereses ni comisiones. Ahora bien, veremos reducido nuestro salario a final de mes con el descuento del adelanto.

Este derecho se regula en el Estatuto de los Trabajadores, artículo 29:

El trabajador y, con su autorización, sus representantes legales, tendrán derecho a percibir, sin que llegue el día señalado para el pago, anticipos a cuenta del trabajo ya realizado.

Aun cuando se trata de un derecho, no es una costumbre habitual. Las empresas suelen ser reacias a realizar estos anticipos.

 

¿Existe alguna alternativa para conseguir este adelanto?

Sí, el ANTICIPO CONTANTE.

Funciona como un anticipo de nómina, con ciertas ventajas sobre ésta, como son la inmediatez, privacidad e independencia.

Además podrá ser solicitado, no solo por los trabajadores asalariados, sino también por trabajadores autónomos que no dependen de una nómina fija, pensionistas e incluso desempleados.

Ahora bien, es importante devolverlo con la siguiente nómina o ingreso, ya que en caso contrario los gastos se incrementarán muy rápido.

 

2.- TARJETAS DE CRÉDITO:

Esta es una de las mejores ayudas financieras para hacer nuestras compras de Navidad y efectuar el pago con posterioridad.

Es habitual tener contratada una tarjeta de crédito en el banco donde tenemos domiciliada nuestra nómina o nos ingresan nuestros honorarios.

Será el propio banco el que determine el plazo de devolución de nuestra deuda, si cobra alguna comisión por este pago aplazado y, en su caso, el interés que debemos abonar por dicho aplazamiento.

El uso responsable de las tarjetas de crédito no tiene por qué ser excesivamente caro.

Debemos tener especial cuidado ya que, en caso de incumplimiento de las condiciones o plazos de devolución, las comisiones e intereses pueden llegar a ser bastante elevados.

Una buena opción para distribuir el gasto sin riesgo: es abonar parte de las compras a débito y el retrasar el pago del resto a final de mes o principios del siguiente, ya que las tarjetas bajo la modalidad de pago a final de mes no genera interés de ningún tipo.

 

Advertencia: Actualmente se está aplicando a muchas tarjetas de crédito el llamado sistema “revolving”.

La tarjeta revolving es una especie de híbrido entre la tarjeta de crédito tradicional y un préstamo personal.

Disponemos de una cantidad determinada de dinero, pagamos una cuota mensual con intereses hasta liquidar la deuda, pero sólo pagaremos intereses sobre la cantidad empleada.

Hasta aquí parece fantástico, pero debemos tener en cuenta que estas tarjetas suelen tener unos intereses más altos que los préstamos personales y es muy fácil endeudarse ya que estamos disponiendo de dinero que realmente no es nuestro.

 

3.- TARJETAS DE LAS GRANDES SUPERFICIES.

Durante el periodo navideño, las grandes superficies compiten para atraer a los consumidores a sus terminales de caja.

No solo realizan promociones o descuentos, sino que también ponen a disposición de sus clientes una financiación en sus compras, a pagar en tres meses, sin intereses ni comisiones.

Ahora bien, debemos estar atentos a las comisiones de apertura.

Por ejemplo, El Corte Inglés puso en marcha hace tres años la campaña Anticipo de Navidad” para los clientes con Tarjeta de Compra de El Corte Inglés.

Ofrece a sus clientes unas líneas de crédito especiales por importe de 100, 300, 600, 900 y 1.200 euros para las compras de algunos productos y servicios que se realicen hasta el día 5 de enero. Gastos de gestión en función del importe dispuesto y financiados: desde 1€ hasta un máximo de 12€

El cliente podrá elegir aplazar su pago al 28 de febrero sin intereses o fraccionarlo, a partir de esta fecha, en tres cuotas sin intereses. También se podrá aplazar en seis cuotas, las tres primeras sin intereses y las tres siguientes con intereses.

Si por el contrario, estas Navidades queremos financiar gastos más elevados, debemos decantarnos por:

 

4.- PRESTAMOS PERSONALES

Durante la época navideña, la más consumista del año, las entidades financieras ofrecen productos específicos para hacerla más llevadera.

Estos préstamos están destinados a financiar regalos de coste elevado, como puede ser un coche o un viaje.

La ventaja de estos préstamos es que sus intereses y comisiones son inferiores a los de las tarjetas.

Ahora bien, al contratarse para financiar gastos elevados, el plazo de devolución es a medio-largo plazo. La solución para ahorrar es devolver el dinero en el plazo más corto posible.

Entre los préstamos personales, hay una categoría que tiene una regulación especial: los créditos al consumo, regulados por la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo

La mencionada Ley de 24 de junio de 2011 prevé una ESPECIAL PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES, centrándose de forma detallada en la información que el prestamista debe proporcionar al consumidor.

Dedicaremos un artículo a conocer con detalle las singularidades de este tipo de préstamo.

Es muy importante valorar nuestra situación económica y las características y condiciones de estos productos financieros.

 

Si has pensado en financiar gastos navideños este año, contacta con nosotros y analizaremos tu situación y la opción que mejor se adapte a tus necesidades y a tu economía. No gastes más de lo que tienes.

En este artículo te explicamos detalladamente cuáles son los riesgos de contratar hipotecas multidivisa.

Conocer qué es una hipoteca multidivisa no es tarea fácil para una persona con escasos conocimientos financieros.

Se trata de un préstamo especial que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro.

Los tipos de divisas más comunes son: Yen japonés, Franco Suizo, Dólar US, Dólar Australiano y Dólar Neozelandés.

Durante los años 2000 a 2008 este tipo de hipotecas se hicieron muy populares ya que el Euribor había alcanzado máximos históricos frente al tipo de interés que se utiliza en este tipo de producto: el libor.

Las entidades bancarias aprovecharon el momento para ofrecer a sus clientes estas hipotecas, explicándoles sus ventajas pero no sus riesgos.

A pesar de su popularidad, se ha demostrado que contratar hipotecas multidivisa supone demasiados riesgos para el cliente.

En noviembre de 2017 el Tribunal Supremo ha declarado nula la hipoteca multidivisa. En este otro artículo explicamos porqué el Supremo ha declarado nula la hipoteca multidivisa.

¿Qué debemos tener en cuenta si queremos contratar hipotecas multidivisa?

Esta es una operación compleja que precisa de unos adecuados conocimientos financieros. Por ello, debemos asegurarnos de que la entidad bancaria que nos ofrezca este producto nos explique, detalladamente, sus ventajas y riesgos.

Principalmente la entidad nos debe explicar con claridad: el tipo de cambio y el tipo de interés.

1.- Tipo de cambio: Nos indica la relación entre nuestra moneda, aquella en la que cobramos nuestro sueldo y que empleamos para vivir, y otras monedas de fuera de nuestro entorno.

Si contratamos este producto, compraremos al banco con nuestros euros la divisa elegida (por ejemplo el yen) al tipo de cotización que tenga, para pagar nuestra cuota de amortización periódica.

Por ello, es fundamental que al contratar la hipoteca, nuestra moneda (el euro) tenga una fuerte situación de valor sobre las divisas que hayamos elegido para contratar la deuda.

Es decir, si el euro se aprecia con relación a la divisa elegida (yen, franco suizo…):

  •         Necesitaremos menos euros para pagar la misma cuota.
  •         El capital se irá recalculando y la deuda será menor.

2.- Tipo de interés: El índice que se aplica para el cálculo de intereses no es el Euribor (tipo de interés que más se utiliza como referencia en España) sino el tipo de interés de la zona económica correspondiente a la moneda o divisa que hemos elegido, que de forma general se denomina Libor.

Hay un tipo de libor para cada una de las divisas antes mencionadas.

El Libor ha permanecido durante largo tiempo sin grandes cambios.

Hasta aquí parece fácil: mientras la divisa elegida tenga una cotización inferior al euro y el libor se mantenga, todo serán ventajas.

Riesgos de contratar una hipoteca con cláusula multidivisa

El problema viene cuando la divisa elegida se dispara o el euro se deprecia.

En este sentido, la entidad financiera nos tiene que informar sobre el “riesgo de fluctuación del tipo de cambio que puede tener la divisa”.

Asimismo, aunque haya permanecido durante largo tiempo sin experimentar grandes cambios, el Libor también se puede disparar perjudicando la deuda final.

Desde este momento, la hipoteca multidivisa se convierte en un problema pues tendremos que estar muy atentos, no solo a la trayectoria del libor, sino también del tipo de cambio de la divisa contratada.

Se pueden contratar varias divisas, de forma que si una sube se elija otra evitando riesgos.

Sin embargo, un ciudadano medio carece de los conocimientos financieros y la práctica necesaria para controlar y conocer estos cambios.

Efectos de las subidas de la divisa:

– La cuota de amortización periódica se dispara automáticamente.

– El capital pendiente de amortización también experimenta una subida.

Ante esta situación, no solo tendremos que pagar una cuota mayor sino que también adeudaremos a la entidad financiera un capital en euros mayor que el entregado al contratar el préstamo.

De hecho, han sido miles los afectados por este producto tan complejo. La divisa elegida ha experimentado una considerable subida frente al euro lo que ha originado una gran desventaja para aquellos que han visto aumentada no solo su cuota, sino también la deuda contraída.

Para evitar riesgos, si quieres contratar hipotecas multidivisa, nosotros te informaremos de las ventajas e inconvenientes que, en el momento actual, puede implicar la contratación de este producto.

¿Quieres reclamar tu hipoteca multidivisa? Recuperamos todo el dinero que pagaste de más. Gestionamos tu caso a coste 0 €. Infórmate aquí.

Si has firmado un acuerdo sobre clausula suelo con el banco renunciando a reclamar las cantidades pagadas de más por clausula suelo: puedes recuperar tu dinero. 

Han sido muchos los procedimientos judiciales que los consumidores han iniciado contra las entidades financieras en torno a la denominada “cláusula suelo”, a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.

Sin embargo, lo que traemos a debate es uno de los temas más controvertidos que han surgido al respecto: LOS ACUERDOS DE NOVACIÓN SUSCRITOS ENTRE LOS PRESTATARIOS Y LAS ENTIDADES FINANCIERAS.

 

Tras la mencionada Sentencia del TS de 2013, las entidades financieras propusieron de forma atractiva a los clientes afectados, firmar un acuerdo.

 

Estos acuerdos consistían en firmar un documento privado o ante Notario cuyo principal objetivo era que los clientes renunciasen a reclamar nada al banco por esta cláusula y acudir a los tribunales. Así el banco pretendía evitar la devolución de las cantidades cobradas al prestatario por aplicación de la clausula suelo. A cambio la entidad les reducía el límite establecido como cláusula suelo o, en el mejor de los casos, procedían a eliminar dicha cláusula de sus préstamos.

 

En aquel momento, la mayoría de los prestatarios no conocían lo que era una cláusula suelo, tampoco que  dicha cláusula se había incluido en sus contratos, ni mucho menos la cantidad que habían pagado de más al banco por aplicación del  límite mínimo estipulado. Así que la idea de que el banco les propusiera un acuerdo para reducir el interés del suelo o eliminar la clausula y evitar los juzgados, parecía una buena solución para los afectados.

Sin embargo, como veremos a continuación los acuerdos sobre clausula suelo son, una vez más, una práctica bancaria abusiva que juega en perjuicio del consumidor.

 

Como decíamos, gracias a estos acuerdos se ha reducido notablemente el impacto de la devolución de las citadas clausulas (en beneficio de la entidad financiera). Sin embargo cabe preguntarse:

 

¿Se puede reclamar el dinero que el banco nos ha cobrado de más por aplicación de la citada clausula suelo aun habiendo firmado un acuerdo sobre clausula suelo?

 

La respuesta es SÍ.

 

Algunos clientes, debidamente asesorados, decidieron llevar ante los Tribunales la cuestión.

 

La mayoría de las Audiencias Provinciales se han pronunciado a favor de los prestatarios declarando la nulidad de dichos acuerdos de novación, basándose en la idea de que los bancos pretendían con dichos acuerdos dar validez a una clausula nula de pleno derecho desde su origen por ser abusiva.

 

 

Por fin tenemos pronunciamiento del TRIBUNAL SUPREMO: la SENTENCIA 3721/2017 DE 16 DE OCTUBRE, deja claro que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas no puede ser subsanada con otro documento posterior, y por tanto, este segundo documento también está viciado de nulidad (“lo que es nulo ningún efecto produce“).

 

Argumentos de la sentencia del Tribunal Supremo: Nulidad del acuerdo sobre clausula suelo:

 

– Se trata de una nulidad de pleno derecho, que impide que el consumidor pueda quedar vinculado por la cláusula abusiva (artículo 6.1 de la Directiva 93/13).

 

– Es reiterada la jurisprudencia del TJUE que declara que esta nulidad es apreciable de oficio por los tribunales, por lo que no es imprescindible que sea invocada por el consumidor. Jurisprudencia asumida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, párrafos 110 y siguientes.

 

La nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite la convalidación del contrato (sentencia 654/2015, de 19 de noviembre, y las que en ella se citan).

– El supuesto no entra en la previsión del artículo 1208 del Código Civil en que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia funda su decisión. Este precepto prevé:

«La novación es nula si lo fuere también la obligación primitiva, salvo que la causa de nulidad sólo pueda ser invocada por el deudor, o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen».

En este caso, como se ha dicho, se trata de una nulidad absoluta apreciable de oficio y no de una nulidad cuya causa sólo pueda ser invocada por el deudor.

– La nueva obligación adolecerá de los mismos vicios que la obligación novada, salvo que la voluntad de los interesados pueda y quiera subsanar tales defectos. Para que tal subsanación se produzca, es preciso que se den los requisitos que el  artículo 1311 Código Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla establecen para la convalidación de los negocios anulables.

– En el caso enjuiciado, se trata solamente de una solicitud dirigida a reducir en lo posible las consecuencias negativas que la cláusula cuestionada tenía para los prestatarios, que no les impide posteriormente solicitar la declaración de nulidad absoluta de tal cláusula y la restitución de lo que el banco ha percibido indebidamente por su aplicación.

 

En conclusión, el Tribunal deja meridianamente claro que la nulidad de una clausula suelo por ser abusiva es una nulidad radical o de pleno derecho. 

¿Qué plazo tengo para reclamar lo pagado de más habiendo firmado un acuerdo sobre clausula suelo con el Banco?

Ésta nulidad radical o de pleno derecho no prescribe ni caduca, por lo que esta sentencia abre la puerta a los miles de afectados que llegaron a un acuerdo sobre clausula suelo con sus entidades bancarias, para reclamar con garantías la devolución de las cantidades que las mismas las hayan cobrado en aplicación de la referida cláusula.

A día de hoy, queda esperar a que nuestro Alto Tribunal se pronuncie sobre los efectos de la renuncia previa al ejercicio de acciones futuras que los bancos han obligado a firmar a sus clientes.

A nuestro juicio, dicha renuncia está expresamente prohibida por nuestro ordenamiento jurídico, artículo 10 de la Ley General de Consumidores y Usuarios y artículo 6.2 del Código Civil y que analizaremos en otro artículo.

Si has concertado con tu banco algún acuerdo sobre clausula suelo, ponte en contacto con nosotros y estudiaremos tu caso para conseguir, con éxito, que te devuelvan las cantidades que indebidamente te haya cobrado tu entidad bancaria por la aplicación de la cláusula suelo nula por falta de transparencia y claridad.

Nuestro Alto Tribunal, mediante Sentencia de 15 de noviembre de 2017, ha declarado la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por falta de transparencia. Esta sentencia adapta su anterior doctrina jurisprudencial a la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20 de septiembre de 2017.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro (Dólares, Yenes, Francos suizos etc.).

Se trata de un producto de alto riesgo dirigido a clientes con elevados conocimientos financieros. Ello se debe a que las divisas cotizan diariamente y su tipo de cambio respecto al euro evoluciona constantemente.

La fluctuación de la divisa no solo afecta a la cuota, sino también al importe del capital prestado, pudiendo verse aumentado el mismo y elevado el importe a cotizar.

Además, el índice de referencia utilizado, Libor, es casi desconocido para un consumidor sin experiencia financiera.

 

¿Por qué algunos consumidores optaron por este tipo de préstamo hipotecario?

Durante la época del “auge inmobiliario”, muchos clientes aceptaron y firmaron este tipo de hipoteca pensando que pagarían una cuota menor al tener el préstamo en una moneda diferente al euro, habida cuenta el alto nivel en que se situaba el Euribor.

Ahora bien, para personas que carecen de conocimientos financieros esta opción era muy arriesgada ya que no eran conscientes de los verdaderos peligros de la operación.

Las entidades bancarias no les informaban con claridad de los riesgos que suponía suscribir un préstamo en una divisa extranjera y que se exponían a un riesgo de tipo de cambio difícil de asumir en caso de devaluación de la moneda en la que percibían sus ingresos.

En esta situación de fuerte devaluación del euro, los prestatarios han visto aumentar el importe que deben abonar por su hipoteca.

En consecuencia, se iniciaron en España un importante número de  litigios en materia de hipoteca multidivisa.

 

Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea sobre la hipoteca multidivisa:

 

La citada Sentencia de 20 de septiembre de 2017 del TJUE considera que la cláusula relativa a la opción “multidivisa” forma parte del objeto principal del préstamo, pudiendo examinarse su carácter abusivo por falta de transparencia, con arreglo a la Directiva 93/13 en el caso de que no haya sido objeto de una redacción clara y comprensible.

La doctrina del TJUE estableció los criterios mínimos de transparencia que deben cumplir los bancos para poder comercializar estos créditos.

Las entidades de crédito tienen que explicar detalladamente al cliente las consecuencias que se derivarían de la variación del tipo de cambio y de la subida en los tipos de interés de la divisa del préstamo.

Dicha resolución allana el camino para obtener una resolución favorable al consumidor que no haya sido debidamente informado y establece la posibilidad de que todos los afectados por este producto puedan iniciar una reclamación judicial.

De hecho, varios juzgados españoles venían resolviendo contra la banca en base al pronunciamiento europeo.

 

Cambio de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sentencia de 15 de noviembre de 2017.

 

Como era de esperar, el Tribunal Supremo ha cambiado el criterio adoptado en su anterior Sentencia de 30 de junio de 2015 para adaptarlo al del TJUE.

El 15 de noviembre 2017 declaró que el préstamo hipotecario en divisas, en concreto la llamada coloquialmente “hipoteca multidivisa”, no es un instrumento financiero regulado por la Ley de Mercado de Valores.

Asimismo, declara que las entidades financieras están sujetas al resto de normas aplicables, como son las de transparencia bancaria. Criterio ya utilizado por nuestro Alto Tribunal cuando declaró la nulidad de la denominada cláusula suelo de los préstamos hipotecarios, en la archiconocida Sentencia de 9 de mayo de 2013.

En esta reciente Sentencia, el Tribunal Supremo manifiesta que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, puede conocer que las divisas fluctúan y que las cuotas del préstamo denominado en divisa extranjera (pero en el que los pagos efectivos se hacen en euros), pueden variar conforme fluctúe la cotización de la divisa.

Ahora bien, sin la información detallada y precisa, los prestatarios no pueden llegar a conocer que las cuotas periódicas del préstamo pueden incrementarse de manera drástica e incluso adeudar a la entidad bancaria mayor capital que el inicialmente prestado.

 

En el supuesto objeto de recurso, es significativo que la equivalencia en euros del capital prestado, fijado en la escritura de préstamo otorgada el 31 de julio de 2008, fue de 200.755 euros, sin embargo esa cifra ascendía a 404.323,04 euros en agosto de 2012, a pesar de que los prestatarios habían abonado las cuotas de amortización del préstamo, comprensivas de capital e intereses, durante casi cuatro años.

 

Esta cifra supone un 55% de incremento sobre la cuantía inicial.

De ahí que la STJUE de 2017 exija una información adecuada sobre las consecuencias que puede llegar a tener la materialización de este riesgo, sobre todo en los casos en que el consumidor prestatario no perciba sus ingresos en divisa.

 

En palabras del Supremo: “En el caso del recurso, la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos”.

 

Concluye la aludida Sentencia declarando la nulidad parcial del contrato, que supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

 

 

En conclusión, quienes contrataron la llamada hipoteca multidivisa, deben saber que se han considerado abusivas por falta de transparencia en la contratación y que pueden reclamar la aplicación del Euribor y la devolución de las cantidades pagadas de más.

 

Es aconsejable que los clientes que tengan una hipoteca multidivisa contacten con nuestro bufete para solicitar asesoramiento, somos especialistas en derecho bancario desde hace 25 años.

 

 

No es unánime la jurisprudencia española relativa a quién debe pagar los impuestos derivados de la formalización de una hipoteca.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid ha admitido claramente en su Sentencia de 31 Marzo 2017 que es el banco quién debe pagar el impuesto junto con los gastos hipotecarios. 

Nulidad de la clausula por gastos de hipoteca:

La compraventa de un inmueble con garantía hipotecaria ocasiona ciertos gastos con motivo de la constitución de la hipoteca. La cuestión controvertida estriba en quién, si prestatario (cliente) o prestamista (banco), debe afrontar tales gastos.

En la mayoría de préstamos hipotecarios encontramos esta cláusula con el siguiente tenor literal:

«Quedarán a cargo del prestatario el pago de todos los gastos e impuestos que se originen por la formalización y/o ejecución de las obligaciones resultantes del contrato, los gastos de comunicaciones o los resultantes de reclamaciones de la deuda, excepto costas judiciales.”

Consecuentemente, se observa cómo de manera expresa el banco impone al cliente el pago de tales gastos y tributos.

En cuanto a los gastos de hipoteca relativos a la notaría, registro, gestoría y tasación del inmueble, el criterio seguido por nuestros Tribunales es muy claro. Es abusiva la imposición del pago de los mismos únicamente al deudor hipotecario.

El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) declaró en su Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre la nulidad de la cláusula por gastos de hipoteca que impone al cliente el pago de todos esos gastos. Y ello por dos razones:

  1. Por no haber sido negociados entre Banco y cliente y
  2. Por entender que genera un desequilibrio en perjuicio del cliente. (como se verá más adelante)

Ahora bien, ¿qué está pasando con los impuestos derivados de la firma de la hipoteca?

¿Quién debe abonar el impuesto, el cliente o el banco?

Las Audiencias Provinciales de Madrid, Valencia y Zaragoza defienden que es el banco quien debe soportar el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Analizaremos en este artículo quién es, según la jurisprudencia existente en Madrid, el sujeto pasivo del tributo en la constitución de hipotecas.

¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la partida más significativa que se deriva de la formalización de una hipoteca junto con los gastos de hipoteca. Es decir, los gastos notariales, registro, gestoría y tasación del inmueble.

Según el artículo 28 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados el impuesto de AJD grava:

  1. Los documentos notariales.
  2. Los documentos mercantiles.
  3. Los documentos administrativos.

Así, el Impuesto de AJD viene implícito en el otorgamiento de una hipoteca, pues para la constitución de un préstamo hipotecario es necesaria la formalización de una escritura notarial.

Este impuesto supone entre el 80 – 90% de la totalidad de los gastos de formalización de un préstamo hipotecario.

¿Cómo se calcula el AJD?

Es importante saber que el tipo impositivo de AJD varía en función de la comunidad autónoma donde se conceda un préstamo hipotecario por una entidad financiera a una persona física para comprar una vivienda.

En el caso de la Comunidad de Madrid se aplicarán los siguientes tipos impositivos a las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten la constitución de hipoteca en garantía de préstamos para la adquisición de vivienda cuando el prestatario sea persona física:

a) Se aplicará el tipo impositivo del 0,4% cuando el valor real del derecho que se constituya sea igual o inferior a 120.000 €.

b) Se aplicará el tipo impositivo del 0,5% cuando el valor real del derecho que se constituya sea igual o inferior a 180.000 € y superior a 120.000 €.

c) Se aplicará el tipo impositivo del 1% cuando el valor real del derecho que se constituya sea superior a 180.000 €.

Para el cálculo del importe a pagar no se tendrá en cuenta el importe del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria total (importe del préstamo + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos).

La responsabilidad hipotecaria es distinta en cada entidad financiera y puede estar en la mayoría de los casos entre el 135% y el 200% del valor del préstamo.

Ejemplo:

Para un préstamo de 100.000 euros la responsabilidad hipotecaria total estaría entre 135.000 euros y 200.000 euros.

En este supuesto, el tipo impositivo en la Comunidad Autónoma de Madrid  estará entre el 0,50% y el 1,00%:

  • Si la responsabilidad hipotecaria total es de 135.000, el coste por el concepto de AJD sería de 675 euros, ya que al ser el valor real del derecho constituido  inferior a 180.000 euros y superior a 120.000 euros, se aplicaría el tipo impositivo del 0,50%.
  • Siendo la responsabilidad hipotecaria total de 200.000 euros, el importe correspondiente al impuesto de AJD ascendería a 1.000 euros, al ser el valor real del derecho constituido superior a 180.000 euros y el tipo impositivo a aplicar el 1,00%.

¿Quién es el obligado al pago del Impuesto AJD de la hipoteca?

En primer lugar, señalar que en el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado establece que:

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Teniendo en consideración lo establecido en el art. 29 de la LITPAJD, se deduce que el obligado al pago es el deudor hipotecario.

¿En beneficio de quién se expide la escritura notarial para la constitución de la hipoteca?

La A.P de Madrid (Sección 20ª, Sentencia 139/2017 de 31 Mar. 2017, Rec. 717/2016) defiende el criterio a favor del prestatario siendo la entidad bancaria quien soportará todos los gastos y tributos derivados de la firma de la hipoteca.

Considera que el banco no queda al margen de los tributos que puedan devengarse de la operación mercantil:

“…sino que al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.”

Sigue diciendo la sentencia que la cláusula hipotecaria “infringe el art. 89.3 c) TRLGCU (Ley General de los Consumidores y Usuarios), que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.”

Por tanto, desde Estudio Jurídico Rodríguez & Hermosilla y apoyándonos en la jurisprudencia existente, defendemos que al ser la entidad bancaria la interesada en la formalización pública del préstamo hipotecario y que tal formalización pública supone inexcusablemente la elaboración de la escritura notarial gravada por el Impuesto de AJD, es el banco quien deberá afrontar el pago de este tributo, así como los demás gastos derivados de la formalización de la hipoteca.

Reclama ahora los gastos de constitución de la hipoteca.

Durante 25 años hemos defendido los intereses de nuestros clientes en materia de derecho bancario.

Si tienes dudas con tu hipoteca solicita información en el siguiente formulario de contacto o llamando al: 91 435 76 90.

El Juzgado de Primera Instancia número 10 de Oviedo ha anulado la cláusula suelo incluida en una hipoteca desde el momento de su firma, en julio de 2003, al aplicar la sentencia dictada esta semana por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

El TJUE dictó el pasado miércoles una sentencia que obliga a los bancos españoles a devolver todo lo que cobraron de más por las cláusulas suelo abusivas desde el momento de la firma de la hipoteca.

La corte europea se opuso así a la decisión del Tribunal Supremo español que, aunque dictó que las cláusulas suelo eran abusivas por falta de transparencia y las declaró nulas, determinó que los usuarios solo podrían recuperar los intereses que abonaron indebidamente desde la fecha de la sentencia, emitida el 9 de mayo de 2013, y no desde que suscribieron el contrato.

El Juzgado recoge en su fallo, contra el que cabe recurso, lo dispuesto en la sentencia del TJUE, que advirtió de que limitar en el tiempo las devoluciones por la nulidad de las cláusulas hace que la protección de los consumidores sea “incompleta e insuficiente”, por lo que “no constituye un método adecuado y eficaz para que cese el uso de cláusulas abusivas”.

Así, el Juzgado declara la nulidad de la cláusula incluida en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre una usuaria y el Banco Sabadell el 30 de julio de 2003.

La sentencia, dictada el mismo día del pronunciamiento del TJUE, condena a la entidad bancaria a devolver todas la cantidades indebidamente cobradas en virtud de dicha cláusula, que además deberán ser incrementadas “en el interés legal desde cada cobro indebido”.

Fuente: EFE

Los tribunales españoles han empezado a aplicar la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que declaraba la retroactividad total de las cláusulas suelo incluidas en los contratos hipotecarios, dada a conocer el pasado 21 de diciembre.

Es el caso del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Barcelona, que ha condenado a Banco Popular a devolver todo lo cobrado a un cliente por estas cláusulas “sin limitar su eficacia retroactiva en estricto respeto a la jurisprudencia del TJUE”.

Al analizar el caso, la Sala llega a la conclusión de que la cláusula es abusiva y destaca que “no hay constancia fehaciente” de la información que el banco pudiera haber ofrecido al cliente sobre la “existencia o incidencia” de este límite en el contrato.

“No consta la concreta documentación precontractual entregada en la que se le advierta sobre su existencia y trascendencia, ni concretas simulaciones de posibles escenarios que se realizaron”, recoge la sentencia.

También indica que el banco no ha demostrado que diera información sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo o sobre el comportamiento previsible del índice de referencia.

En este sentido, insiste en que la contratación de un préstamo hipotecario por persona sin conocimientos financieros específicos “resulta una operación compleja, en especial en el extremo referente a los intereses, de tal forma que la ausencia de información conlleva la excusabilidad de su error”.

La sentencia del juzgado catalán ya incorpora la resolución del TJUE, dada su “importancia”.

Fuente: RTVE

Un juzgado de Madrid ha anulado por “poco transparentes” y “abusivas” las cláusulas suelo de las hipotecas de 40 bancos y cajas. El Supremo ya anuló estos mismos límites en 2013 para varias entidades. ¿Qué significa? ¿Cuánto dinero se tiene que devolver? ¿Qué deben hacer los afectados?

¿Qué es una cláusula suelo?

La mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor. Se trata de una tasa de intereses que se calculan a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Los bancos, cuando conceden un crédito, por regla general, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial. Un préstamo a euríbor+1 significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Esos intereses se revisan cada año, en los que se actualiza (y con ello la letra mensual a pagar) según la cotización del euríbor.

La cuestión es que, ante la fluctuación constante del euríbor, en muchas hipotecas se incluyen cláusulas de suelo y techo. Significaba que el banco incluía en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

¿Por qué se ponen en duda las cláusulas suelo?

El euríbor alcanzó su máximo de la década en 2008. En verano aquel año superó el 5%. Significó que, para hipotecas firmadas a euríbor+1, los deudores pagaban más del 6% de interés. ¿Actuaban entonces las cláusulas techo? En general, no llegaron a activarse, porque los contratos de las entidades los habían colocado de media en el 13%.

El euríbor, desde 2009, comenzó una bajada vertiginosa. Sin embargo, muchos hipotecados dejaron de ver bajar sus cuotas. ¿Por qué? Porque el euríbor se situó por debajo del 3% e incluso por debajo del 1% al final del año. Y en los contratos donde había cláusulas suelo, se activaron. Las limitaciones estaban fijadas, en general, entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en lostechos.

La bajada del euríbor activó las demandas

Ante la imposibilidad de miles de hipotecados para aprovechar la bajada del euríbor, muchos descubrieron que sus contratos tenían cláusulas suelo. Comenzaron a llegar las denuncias, ya que muchos clientes aseguraban que no conocían su existencia y que las diferencias entre los suelos y los techos eran abusivas. Los demandantes se organizaron a través de despachos y asociaciones.

El Tribunal Supremo dio su primera respuesta en 2013: declaró nulas las cláusulas de los contratos “poco transparentes” de varias entidades, a lo que se han ido sumando más resoluciones en la misma línea. La última sentencia, de ayer, iba más allá: declaraba nulas todas las cláusulas de 40 entidades y cajas, apoyándose en la doctrina del Supremo. Esta última decisión, sin embargo, todavía es recurrible, porque es un tribunal de primera instancia.

¿Qué hacer si tienes todavía una cláusula suelo?

Muchos hipotecados, con las sentencias del Supremo, ya vieron sus cláusulas suelo anuladas. Algunas entidades decidieron negociar con los hipotecados, y llegaron a acuerdos particulares para suspender ese apartado de los contratos. Pero siguen quedando miles de contratos que las contienen. Según un estudio de la firma de análisis financiero AFI (Asesores Financieros Internacionales), los bancos pueden verse obligados a devolver, si finalmente la sentencia es firme, más de 5.200 millones de euros.

La sentencia, sin embargo, es recurrible todavía. Las entidades ayer aseguraron estar estudiando la sentencia y algunas ya señalan la posibilidad de recurrirla (tienen 20 días), por lo que de momento no han manifestado su intención de anular los contratos. Quizá toque esperar todavía antes de ver anulada la cláusula.

¿A quiénes afecta las sentencias?

Todavía hay muchas lagunas por aclarar. La macrosentencia de ayer, impulsada por 15.000 afectados, en principio les concierne a ellos y las 41 entidades donde estaban sus hipotecas. Del mismo modo, las sentencias del Supremo estaban enfocadas a determinadas entidades y a contratos “abusivos” o “poco transparentes”. Todos los hipotecados de España podrán aprovechar la decisión.

En un párrafo de la sentencia, en la que la juez decía que se “verán beneficiados” por la sentencia y, por lo tanto, podrán exigir que se les deje de cobrar el suelo y que le devuelvan el dinero, “todos aquellos consumidores” que hayan firmado una cláusula “idéntica a las transcritas en la presente resolución y no transparente”. Sin embargo, añade que no hace falta que el contrato sea igual, sino que se entienden como idénticas cláusulas suelo “aquellas que, a pesar de no emplear el mismo texto ni las mismas palabras, sean sustancialmente iguales en cuanto a su contenido”.

¿Cuánto dinero pueden devolver a los hipotecados?

Las sentencias del Supremo y la del juzgado madrileño de ayer hacen siempre referencia a la obligación de devolver lo cobrado por cláusulas suelo abusivas desde mayo de 2013. ¿Por qué esa fecha? Porque es cuando el Supremo dictó la primera sentencia. No incluía retroactividad, como confirmó en 2015 el Supremo. es decir, que decía que, desde ese momento, no se debían cobrar esos intereses.

Sin embargo, esta cuestión no está cerrada, y la repuesta puede estar en la Unión Europea. En breve, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea decidirá si hay que devolver el dinero pagado de más por las cláusulas suelo desde el primer día en que se empezaron a aplicar y no desde mayo de 2013. En el hipotético caso de que las entidades tuvieran finalmente que devolver el dinero desde el primer día que empezaron a cobrarse, el coste para los bancos se elevaría varios miles de millones más.

Fuente: El País

La Comisión Europea cree que los bancos deben reintegrar en su totalidad los importes cobrados de más en las hipotecas con ‘cláusulas suelo’ consideradas abusivas por la justicia. Así se desprende de la opinión que los abogados de la institución han enviado al Tribunal de Justicia de la UE, que ahora debe decidir si la doctrina que se sigue en España es correcta.

Este tipo de cláusulas son propias de préstamos con tipo de interés variable y fijan un límite por debajo del cual el interés no va a bajar (por ejemplo, una hipoteca al euribor más 0,50% con una cláusula suelo del 3%, jamás bajaría del 3%, aunque el euribor se sitúe en el 1%). Las sucesivas bajadas de tipos de interés del BCE durante la crisis, han llevado al euribor a mínimos históricos, pero estas cláusulas impidieron que los clientes que las habían suscrito se beneficiasen de esa bajada de los costes de financiación.

En estos momentos, si un juez español declara una cláusula suelo abusiva, el banco solo debe devolver las cantidades cobradas en exceso a partir del 9 de mayo de 2013. Ese día el Tribunal Supremo emitió la sentencia en la que consideraba nulas cláusulas suelo de hipotecas concedidas por BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia -hoy rebautizada como Abanca-. Entre otras cosas, la institución argumentó que la retroactividad total de la sentencia supondría un “trastorno grave para el orden económico”.

Pero los expertos de la Comisión Europea creen que esa decisión de limitar la fecha a partir de la cual deben empezar a aplicarse las devoluciones no es compatible con la directiva de la UE que regula estos asuntos (93/13/CEE). La única limitación que contempla es la de “cosa juzgada”, lo que quiere decir que no se aplicaría a aquellas Esta opinión del Ejecutivo comunitario, que comparece en el proceso como parte tercera, no tiene carácter vinculante.

Reino Unido, que también ha presentado alegaciones no vinculantes, ha defendido la tesis del Tribunal Supremo y asegura que la directiva europea que regula estos casos sí permite especificar “la fecha a partir de la cual los importes abonados en virtud de una cláusula abusiva deben devolverse al consumidor”.

El documento con las alegaciones de la Comisión Europea y Reino Unido ha sido adelantado hoy por ElConfidencial.

El caso llega al TJUE en forma de cuestión prejudicial del Juzgado de lo Mercantil de Granada, que inquiere al tribunal europeo sobre si el criterio seguido en España respeta el derecho comunitario. La cuestión se planteó en abril de 2015 y pueden pasar todavía muchos meses hasta que se publique la sentencia.

La banca, expectante

Mientras tanto y desde hace tres meses, la banca española aguarda con expectación la respuesta que debe dar la juez de lo Mercantil número 11 de Madrid a la macrodemanda interpuesta por 15.000 afectados por las cláusulas suelo, muy consciente de que probablemente decida eliminarlas,informa EFE.

Fuentes jurídicas coinciden en que además la magistrada podría tener en cuenta ahora la opinión de la Comisión Europea y abogar por la retroactividad de las polémicas cláusulas suelo, en contra del criterio del Gobierno.

El pasado 24 de junio quedaba visto para sentencia el procedimiento abierto en 2010 a raíz de la demanda formulada por Adicae, que inicialmente se dirigió contra 101 entidades bancarias, que después quedaron en 35 fruto de los procesos de fusión.

De ellas, BBVA, Cajamar y Abanca, por la sentencia del Supremo y, posteriormente, Banesto y Barclays, dejaron de aplicar estos umbrales que impiden al hipotecado beneficiarse íntegramente de las rebajas del euríbor.

Al margen de estas entidades, otras como Bankia y CaixaBank han optado por eliminarlas de los préstamos hipotecarios de sus clientes, si bien otros bancos como Sabadell o Popular se resisten a hacerlo con el argumento de que ellos las vendieron correctamente.

Fuente: Expansión

El Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid ha condenado a Bankia a devolver los 900.000 euros que un matrimonio invirtió en preferentes.

La sentencia concluye que “se produjo vicio del consentimiento, sufrido por los demandantes […] al carecer aquéllos de la información obligada más allá de que fuera firmada la documentación” y achaca a Bankia la “inobservancia reglada de los trámites oportunos imperativos”. La entidad, añade la decisión judicial, “no ha acreditado, cual le correspondía, que cumpliera con las exigencias normativas cara a los inversores/consumidores en punto a que conocieran todas las circunstancias, incluida la situación de la Entidad Bancaria, cuando emiten las participaciones preferentes y en especial el riesgo que suponía la adquisición de las mismas cuando en el momento que se adquieren, en concreto en el año 2009, la deficiente situación financiera de las entidades bancarias”.

El procedimiento judicial, que ha dado como resultado la condena a Bankia a devolver lo invertido, más intereses, y al pago de las costas, ha sido llevado por el abogado D. Valentín Rodríguez Gómez socio del Despacho de Abogados Estudio Jurídico Rodríguez Hermosilla.

Entre lo ya desembolsado y las provisiones constituidas, BFA-Bankia asume un coste de 1.921 millones entre las cantidades reembolsadas mediante el arbitraje (alrededor de 1.200 millones) y las condenas judiciales.

A lo largo de 2014, las sentencias condenatorias ya obligaron a Bankia a pagar 237 millones de los primeros 246 millones de quebranto que debía asumir el banco cotizado en función del convenio suscrito entre éste y el FROB. La provisión constituida para cubrir los costes de las reclamaciones judiciales por las preferentes alcanzó el pasado año los 484 millones.

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