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Eliminar la clausula suelo de la hipoteca no es tarea fácil.

Tampoco es automática la restitución de lo cobrado por la entidad bancaria al aplicar el suelo hipotecario.

Lo primero que debes hacer para saber si eres uno de los afectados por la clausula suelo es averiguar si tu hipoteca a interés variable tiene clausula suelo. 

Para eliminar la clausula suelo y recuperar lo pagado de más podemos iniciar un sencillo proceso de reclamación previa al banco.

Este proceso es extrajudicial y no conlleva coste. No obstante, te aconsejamos inicies tu reclamación de la mano de un abogado especializado. Si quieres que te acompañemos en esta reclamación, no asumirás ningún coste. 

¿Cómo reclamar la clausula suelo sin acudir al juzgado?

Con el objeto de evitar que se produzca un aumento de los procedimientos judiciales, el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, facilita una solución extrajudicial.

¿Quién puede iniciar este proceso extrajudicial?

Los consumidores que sean prestatarios de un contrato de préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria que incluya una cláusula suelo.

La norma contempla el concepto de consumidor y clausula suelo.  Si quieres saber más sobre como eliminar la clausula suelo te invitamos a leer:

Todo sobre la clausula suelo en 5 preguntas.

Clausulas suelo: ¿son todas nulas?

Cómo saber si tu hipoteca tiene clausula suelo.

¿Es obligatorio para el consumidor iniciar este procedimiento extrajudicial?

NO. Es un procedimiento voluntario.

A través de este procedimiento extrajudicial lo que se pretende es proporcionar a los afectados por la cláusula suelo un instrumento que les permita una rápida respuesta a sus reclamaciones.

¿Es obligatorio para las entidades de crédito?

Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales. El objetivo será atender a las peticiones que éstos formulen en el ámbito de este real decreto-ley.

Deberán garantizar que ese sistema de reclamación sea conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

¿Cómo podemos reclamar extrajudicialmente?

1. Presentando, ante la entidad de crédito que nos haya concedido el préstamo hipotecario con cláusula suelo, una reclamación previa a la interposición de una demanda judicial.

2. Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitir comunicación al consumidor. La comunicación deberá incluir un desglose del cálculo, indicando las cantidades que corresponden a los intereses.

3. Una vez recibida la comunicación, debemos poner en conocimiento del banco si estamos o no de acuerdo con el cálculo efectuado.

¿Cómo se hará la devolución de las cantidades si aceptamos el cálculo de intereses?

La devolución se hará en efectivo.

No obstante, se podrá acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo.

Si optamos por aplicar la cantidad a devolver a la reducción del principal del préstamo tendremos un tratamiento fiscal más favorable.

Las entidades de crédito deberán informar a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias y comunicarán a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria la información relativa a las devoluciones acordadas.

Plazo para resolver la reclamación previa

El plazo máximo para que el consumidor y la entidad lleguen a un acuerdo y se ponga a disposición del primero la cantidad a devolver será de tres meses a contar desde la presentación de la reclamación.

¿Cuándo concluye el procedimiento extrajudicial?

  • Si finaliza el plazo de tres meses sin comunicación alguna por parte de la entidad de crédito al consumidor reclamante.
  • Si el consumidor no está de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver efectuado por la entidad de crédito o rechaza la cantidad ofrecida.
  • Si transcurrido el plazo de tres meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.
  • En el supuesto de que el banco considere que no procede la devolución y rechace expresamente la solicitud del consumidor.

¿Se puede iniciar un proceso judicial mientras se resuelve la reclamación previa?

No. En el supuesto de interponer una demanda antes de finalizar el procedimiento extrajudicial se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

 

¿Y si no estamos de acuerdo con lo resuelto por el banco?

 

Si rechazamos el cálculo de la cantidad a devolver o declinamos, por cualquier motivo, la devolución en efectivo podremos presentar demanda judicial.

 

Sentencia más favorable que la oferta:

En estos supuestos, si obtenemos una sentencia más favorable que la oferta recibida por el banco, se impondrán la condena en costas a este.

 

El banco rechaza la reclamación:

Si el banco rechaza la reclamación previa, también podemos reclamar ante el Banco de España antes de interponer una demanda judicial.

De la reclamación ante el Banco de España nos ocuparemos en el siguiente artículo.

 

Te ofrecemos nuestra ayuda y experiencia: 

Para evitar el colapso de los juzgados y con el objeto de ofrecerte una solución rápida, estudiamos tu hipoteca y te ofrecemos nuestra ayuda para presentar una reclamación previa ante tu entidad prestamista.

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¿Tienes hipoteca con cláusula suelo y quieres solicitar la nulidad para recuperar lo pagado de más?

En este artículo te ayudamos a saber quién puede reclamar la clausula suelo según firmes la hipoteca como consumidor o empresario. Además, podrás entender si en tu caso has intervenido como consumidor o como empresario, ya seas persona física o persona jurídica.

Si todavía no sabes si tu escritura de hipoteca tiene clausula suelo pincha en este enlace 3 formas de saber si tienes clausula suelo.

¿Quién puede reclamar la clausula suelo?

Lo primero que debemos saber es que para solicitar la nulidad de la clausula suelo por infracción de la normativa de protección del consumidor el demandante tendrá que ser consumidor o usuario.

Por eso es muy importante saber diferenciar cuándo estamos ante un consumidor y cuando ante un empresario.

¿Qué se entiende por consumidor?

El concepto de consumidor se recoge en la normativa de protección de consumidores y usuarios:
La Ley 26/1984, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, anterior al TRLGCU, dispone en su artículo 1 apartado 2:

«A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden».

El actual Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en su artículo 3, establece el concepto general de consumidor y usuario:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”

Concepto de empresario:

Se define como tal a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe, incluso a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresa, oficio o profesión.

Pasamos a concretar los conceptos para una mayor claridad:

¿Sólo las personas físicas son consumidores?

La respuesta es NO.

El concepto de consumidor y usuario engloba a:

– las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión

– las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Así, tanto unas como otras, pueden intervenir como consumidores en una operación hipotecaria.

¿Todas las personas físicas son consumidores?

La respuesta también es NO.

Una persona física que desarrolla una actividad empresarial, comercial o profesional puede solicitar un préstamo hipotecario con un propósito relacionado con su actividad, en cuyo caso tendrá la consideración de no consumidor.

¿Cuál es la clave para saber si una persona física o jurídica interviene como consumidor en una hipoteca?

Si se ejercita una acción de nulidad de condición general de contratación, como sería la cláusula suelo, lo determinante no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo.

Es decir, cuando el préstamo tiene como finalidad el uso personal y consumo propio tendremos la consideración de consumidores, ya seamos una persona física o jurídica.

Por el contrario, si el préstamo está vinculado a nuestra actividad empresarial o profesional no seremos consumidores, en cualquier caso.

Por ejemplo, si una persona física adquiere un inmueble para destinarlo a vivienda habitual será claramente consumidor.

Ahora bien, si una persona física adquiere el inmueble para destinarlo a su actividad profesional (consulta médica, bufete de abogados, farmacia, panadería, taller…) no tendrá la consideración de consumidor y, en consecuencia, no le será de aplicación el bloque normativo de defensa de los consumidores.

Por otro lado, cuando una empresa (persona jurídica), compra un inmueble como vivienda de su titular, la operación estará sujeta a la normativa de consumidores y usuarios.

Aunque la hipoteca se constituya a favor de una persona jurídica, si el titular acredita que la vivienda adquirida y gravada con hipoteca es su residencia, será considerado consumidor.

Por el contrario, si destina la vivienda a ser el domicilio de la sociedad, por ejemplo, no será merecedor de la protección que brinda la normativa sobre consumidores y usuarios.

En este sentido, el Auto del TJUE de 19 de noviembre de 2015 y la sentencia del TS de 3 de junio de 2016 indica «de acuerdo con la doctrina contenida en la STJUE de 3 de septiembre de 2015, para decidir si el contrato está sujeto a la normativa de consumidores, lo relevante es el destino de la operación y no las condiciones subjetivas del contratante».

Si has comprobado que en tu escritura de hipoteca existe clausula suelo, ahora deberás comprobar el destino o finalidad de tu hipoteca para entablar con éxito una acción de nulidad de la cláusula suelo.

En Rodriguez&Hermosilla te ayudamos a estudiar tu hipoteca y analizar las posibilidades de defensa y reclamación con total garantía de éxito, estamos especializados en derecho bancario.

Solicita tu consulta gratuita aquí: Solicitar estudio gratuito de mi hipoteca.

¿Mi hipoteca tiene clausula suelo?

A día de hoy, son muchos los afectados que no saben si su préstamo hipotecario a interés variable tiene o no clausula suelo.

En este artículo te damos las claves para conocer si tu hipoteca tiene clausula suelo.

3 formas para detectar la clausula suelo de tu hipoteca:

1. El importe de la cuota de tu hipoteca:

El primer indicio que nos lleva a conocer si tenemos suelo en nuestro préstamo hipotecario es el hecho de que nuestra cuota hipotecaria no haya experimentado un descenso desde el año 2009.

¿Por qué la cuota hipotecaria no ha bajado desde 2009?

A partir del año 2009, el Euribor (tipo de referencia más utilizado en nuestro país para los préstamos a interés variable) experimentó una bajada impresionante, llegando a situarse a finales de año por debajo del 1,00%.

Por tanto, nuestras cuotas debieron abaratarse desde ese momento.

Si no ha sido así, lo más seguro es que tu hipoteca tenga clausula suelo.

En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la clausula suelo.

 

2. Comprobar los recibos:

Una manera de averiguar si tenemos clausula suelo es comprobar los recibos de nuestra hipoteca.

En el recibo que emite el banco, se indica el tipo de interés aplicable. Si dicho tipo de interés no ha cambiado tras la revisión de intereses que la entidad realiza trimestral o anualmente, es evidente que se ha activado la cláusula suelo.

Si no se reflejan en el recibo los intereses y la cuota a abonar no ha experimentado ninguna bajada, como hemos indicado antes, tenemos suelo y estamos pagando mayor cuota que la que nos corresponde.

3. Revisar la escritura del préstamo:

La forma más segura de comprobar si estamos afectados por la aplicación de la cláusula suelo será leer nuestra escritura de préstamo hipotecario.

¿Dónde se ubica la cláusula suelo?

En el apartado de intereses de nuestra escritura de hipoteca, es donde se detalla el tipo de interés variable pactado y si se han establecido límites a la variación de los intereses.

Debemos prestar sumo cuidado en la lectura pues lo más seguro es que NO encontremos los términos clausula suelo.

Se suelen utilizar las siguientes redacciones:

– “…el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior al *%…”

– “… cualquiera que sea lo que resulte de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, en ningún caso será superior al *% ni inferior al *%…”

– “En cualquier caso, la parte prestataria vendrá obligada a pagar un tipo de interés mínimo del *% y máximo del *%, cualquiera que sea la variación que se produzca…”.

Busca también los siguientes términos empleados por los bancos:

– “tipo mínimo de interés”
– horquilla de interés”
– “acotación mínima”,
– “túnel de interés”
– “límite o limitación a la variabilidad”,
– “limitación a la baja del tipo de interés”, entre otros.

Si encuentras algunos de los términos mencionados con toda seguridad tu préstamo hipotecario tiene clausula suelo.

No lo dejes pasar. Si desde el año 2009, aproximadamente, el coste de tu hipoteca variable no ha bajado año tras año, tráenos tu escritura de préstamo hipotecario y comprobaremos si eres uno de los afectados por la aplicación del suelo hipotecario.

Si no dispones de copia de la escritura de hipoteca, puedes solicitar una en la Notaria donde la firmaste.

Reclama tu clausula suelo sin ningún coste:

Para comprobar si tu hipoteca tiene clausula suelo, solicita una cita con nuestros abogados.

No te cobraremos nada por la consulta, y si decide reclamar con nosotros no tendrás ningún coste.

En nuestra página de contacto dispones de un formulario para pedir una cita o si lo prefieres puedes llamarnos por teléfono: 91 435 76 90.

Es importante comenzar diciendo que no todas las clausulas suelo son ilegales, ni todas son nulas.

Ha sido la falta de transparencia y de información por parte de los bancos, el motivo por el que los consumidores no conocen la realidad de los efectos que puede producir la aplicación de la mencionada clausula.

Son estos dos motivos, la falta de transparencia y de información, los que hacen que la aplicación de la cláusula sea abusiva y por tanto nula.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 82.1 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

“se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

Así, cuando la cláusula suelo no haya sido negociada individualmente con el banco y el consumidor no quede perfectamente informado de su alcance y contenido, será claramente abusiva y, en consecuencia, con arreglo al artículo 83 de la citada Ley, será nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta.

En definitiva, las clausulas suelo no son ilícitas en sí mismas, pero si se incorporan al contrato sin información precontractual al consumidor no será transparente y, en consecuencia, será abusiva y nula.

¿En qué momento debemos recibir esa información?

En la fase precontractual, la entidad bancaria nos deberá proporcionar una ficha de información en la que se incluyan todas las condiciones financieras del préstamo, entre ellas, la cláusula suelo.

También, en el momento del otorgamiento de la escritura pública, el Notario debe informar detalladamente sobre la existencia de la cláusula suelo y los efectos de su aplicación.

¿Cuándo son transparentes las clausulas suelo?

Según la omnipresente Sentencia 1916/2013 de 9 de mayo del Tribunal Supremo, para que se pueda considerar transparente una clausula suelo deberá superar dos filtros de transparencia:

a) Filtro de incorporación:

El primer filtro está dirigido a garantizar que el adherente ha conocido -o al menos ha podido conocer- que el contrato contiene una cláusula de limitación a la variabilidad de los tipos de interés.

Este control atiende a:

  • La forma de redacción de la cláusula en el contrato: en términos claros y sencillos que no lleven a error sobre su conocimiento, ni inmersa en una pluralidad de datos de la escritura pública.
  • La ubicación de la cláusula en el apartado de intereses del contrato.

El propio Tribunal Supremo reconoce que, en general, todas cumplen este primer filtro, ya que la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, vigente entonces, garantizaba el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley de Contratación de Condiciones General de Contratación.

b) Filtro de transparencia reforzado:

 

Este segundo filtro está dirigido a garantizar que, al tiempo de celebrarse el contrato, el cliente conocía las consecuencias económicas que conlleva la inclusión de dicha cláusula en el contrato. E igualmente, que el mismo se encontraba en condiciones de comparar y elegir entre distintas alternativas de préstamo hipotecario que incluyeran -o no- la cláusula en cuestión.

Es decir, el banco debe explicar detalladamente que aunque el interés aplicable en el momento de la contratación es bueno, si se produce una bajada de los intereses (como ha ocurrido) no sería tan bueno, al existir un suelo por debajo del cual nunca se situaría el interés. Y esto se debe explicar con datos concretos, con ejemplos y cifras.

¿Qué ocurre si la cláusula no supera el doble control de transparencia?

Como ya hemos dicho, la mayoría de las clausulas suelo superan el primer control de transparencia, no así el segundo porque los bancos ocultan, en la fase precontractual, la incorporación de un límite a la variación de los intereses (suelo).

Las consecuencias son las siguientes:

  • Nulidad de la cláusula suelo, se tendrá por no puesta.
  • Subsistencia del contrato sin esa cláusula.
  • Restitución al consumidor de lo indebidamente cobrado por activación de la cláusula.

Si no fuiste suficientemente informado por tu entidad bancaria antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, podemos ayudarte.

¿Tu cuota hipotecaria no ha bajado en los últimos años?

Revisaremos tu caso para iniciar, si procede, la reclamación oportuna.

En muchas ocasiones el contrato hipotecario que firmamos tiene clausula suelo.

1. ¿Qué es la cláusula suelo?

Esta cláusula contractual limita la bajada del tipo de interés en contratos hipotecarios a interés variable.

Durante toda la vida del préstamo, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado “umbral” (suelo), pagaremos un interés mínimo equivalente a dicho umbral.

2. ¿Cómo se fija el tipo de interés variable?

En los préstamos hipotecarios, lo más habitual, es que el tipo de interés sea variable.

El tipo de interés variable se fija sumando:

  • El ÍNDICE DE REFERENCIA. El más habitual en los préstamos hipotecarios en España, es el EURIBOR.
  • El DIFERENCIAL.  Es decir, un porcentaje fijo que se añade al índice de referencia.

La cuestión está en que la mayoría de los bancos incluyen en los contratos hipotecarios un suelo, es decir un interés mínimo, como hemos dicho antes.

Sentadas las bases, pongamos un ejemplo.

Nuestra hipoteca está referenciada al EURIBOR + 1 punto de diferencial. Con un límite mínimo (clausula suelo) del 3,50%.

Si en la fecha de contratación de nuestra hipoteca, el Euribor de referencia está al 4,00%, pagaremos de intereses un 5,00% (4,00% Euribor + 1,00% diferencial).

Cuando se revise el tipo de interés, generalmente cada año, si el Euribor ha subido a un 5,00%, pagaremos un 6,00% de interés (5,00% Euribor + 1,00% de diferencial).

3. ¿Cuándo se activa la cláusula suelo?

Siguiendo nuestro ejemplo, si llegada la fecha de revisión del interés, el Euribor está al 1,00%, el interés que deberíamos abonar sería del 2,00% (1,00% Euribor + 1,00% diferencial).

Sin embargo, al existir el mínimo estipulado del 3,00%, será este el interés a pagar en lugar del 2,00%.

Este es el momento en que se activa la denominada “cláusula suelo”, lo que supone que pagaremos un interés más elevado (3,00%), al que realmente deberíamos pagar (2,00%).

4. Tengo clausula suelo ¿En qué año se empiezan a aplicar?

Como hemos dicho, la mayoría de los préstamos hipotecarios a interés variable están referenciados al Euribor. Esta tasa de interés fluctúa constantemente.

En el año 2009, el Euribor se situó por debajo del 3,00% llegando a estar por debajo del 1,00% a final de año.

Es a partir de ese año cuando miles de personas se ven afectadas al no reflejarse dicha bajada en las cuotas mensuales que pagan por su hipoteca.

Esta situación provoca que los afectados, que desconocían la existencia de clausula suelo en su hipoteca, se dirijan a los Tribunales.

5. Sentencias de nulidad y retroactividad de las clausulas suelo:

Sentencia 1916/2013 de 9 de mayo del Tribunal Supremo:

Esta archiconocida sentencia fue la primera respuesta que nuestro Alto Tribunal dio acerca de la situación creada.

Declara nulas estas cláusulas por falta de transparencia y claridad en la información suministrada por las entidades bancarias.

Sentencia 139/2015 de 25 de marzo del Tribunal Supremo:

En esta resolución el Tribunal Supremo declara que las entidades financieras debían restituir a los afectados los intereses cobrados de más por aplicación de la cláusula suelo abusiva a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016: retroactividad.

En contra de lo resuelto por nuestro Tribunal Supremo, el Tribunal de Justicia dictaminó que las entidades financieras están obligadas a devolver todo el dinero cobrado por las clausulas suelo desde la fecha de la firma del préstamo hipotecario.

Ahora, no existe límite temporal alguno y los bancos deberán devolvernos lo que hayamos abonado de más.

Comprueba si en tu escritura de hipoteca se estipuló una cláusula de limitación a la variabilidad de los intereses o cláusula suelo y contacta con nosotros.

Entablaremos una reclamación judicial con grandes posibilidades de éxito.

 

La semana pasada os hablamos de las 6 comisiones bancarias abusivas que los bancos aplican con más frecuencia.

 

Estas comisiones se pueden reclamar solicitando la devolución del importe indebidamente cobrado.

 

Hoy queremos ayudarte a conocer cuáles son los pasos para reclamar comisiones abusivas:

  1. Intentar una solución amistosa.

 

Acudir a tu banco y tratar con el director el caso. Lo más frecuente es que te denieguen la devolución.

 

Si te deniegan la devolución, solicita los movimientos de las cuentas en las que estén cargando las comisiones.

 

 

  1. Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria.

 

Para formular esta reclamación no es preciso disponer del contrato de tu cuenta, basta con presentar una carta o realizar una llamada telefónica al SAC. El propio banco te debe facilitar el número de teléfono.

 

No obstante, te recomendamos que reclames por escrito para dejar constancia de tu reclamación.

 

Puedes presentar tu carta presencialmente o por burofax.

 

En el primer caso, asegúrate que el banco cuña tu solicitud con el sello de la entidad y la fecha de presentación.

 

Si no te contestan en el plazo de dos meses, o la resolución es desfavorable, deberás enviar una carta indicando que es el último intento amistoso para resolver la reclamación, antes de acudir a los tribunales.

 

  1. Acudir al Defensor del Cliente.

En la propia oficina te facilitarán los impresos para realizar la reclamación.

  1. Formular una reclamación judicial.

Una vez agotada la vía extrajudicial, debemos acudir a los tribunales para que se nos reconozca nuestro derecho a la devolución de las comisiones indebidamente cobradas.

Tienes un plazo de 5 años para reclamar desde que se produjo el cobro de la comisión abusiva. (Según modificación del Código Civil por la Ley 42/2015, de 5 octubre).

Las comisiones cobradas con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la reforma del Código Civil (07 de octubre de 2015), se pueden reclamar judicialmente únicamente hasta 5 años atrás.

Las cobradas con anterioridad a dicha fecha, se pueden reclamar hasta 15 años antes.

Esta es una solución extrema, pero no debes renunciar a la reclamación judicial.

Reclamar comisiones abusivas:

Rodríguez Hermosilla Abogados te ayuda a recuperar tu dinero. Somos expertos en derecho bancario desde hace 35 años. Estamos a tu disposición.

Si quieres solicitar la devolución de las comisiones bancarias cobradas de más, pincha en el siguiente enlace y cuéntanos tu caso. Te contestamos a la mayor brevedad:

Quiero informarme para reclamar comisiones abusivas.

 

La mayoría de los bancos nos cobran una serie de comisiones bancarias abusivas que se consideran  ilegales al no cumplir con los requisitos previstos en la legislación vigente.

Según establece el artículo 3 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos:

a.- Si responden a servicios solicitados en firme o expresamente aceptados por los clientes.
b.- Cuando los servicios hayan sido efectivamente prestados.
c.- Si el servicio ha generado realmente un gasto para la entidad.

En definitiva, cuando las comisiones bancarias no cumplan dichos requisitos deberán ser anuladas y devuelto el importe indebidamente cobrado.

Os animamos a reclamar la devolución de las siguientes comisiones bancarias abusivas más frecuentes:

1. Comisión por descubierto.

Se trata de los famosos “números rojos”.

El banco tiene derecho a cobrar unos intereses por el hecho de tener nuestra cuenta en descubierto.

Ahora bien, debemos prestar atención pues en algunos casos las entidades establecen un límite mínimo fijo. En este caso, podemos reclamar lo indebidamente cobrado.

2. Comisión por devolución de cheques o recibos.

Esta comisión es ilegal porque el banco nos cobra dos comisiones:

* Comisión por gestión al realizar la gestión de ingreso del cheque o recibo, totalmente legal.

* Comisión por devolución de devolución de efectos comerciales, cuando el cheque es devuelto, por el hecho de que el deudor no pueda o no quiera pagarlo, totalmente ilegal, al duplicarse el servicio.

3. Comisión por ingresos en efectivo.

Esta comisión se ha declarado ilegal ya que no responde a ningún servicio a favor de la persona que realiza el ingreso, sino a favor de quien lo recibe.

4. Comisión por retraso en las cuotas de préstamos al consumo.

 

Se trata de una penalización que nos cobra el banco si no pagamos las cuotas correspondientes a este tipo de préstamos dentro del plazo estipulado.
Aun cuando estén previstas en la escritura de constitución o concesión del préstamo, ya sea hipotecario o personal, estas comisiones son abusivas.

 

5. Comisión por reclamación de impagados.

En caso de impago de deudas por tarjetas o préstamos, entre otras, las entidades bancarias contratan empresas externas para reclamarlas y nos cobran una comisión por dicha gestión.

Esta comisión es ilegal al no ser un servicio contratado por el cliente sino por el banco.

6. Comisión de mantenimiento de la tarjeta.

Esta comisión se deberá devolver por el banco, si damos de baja la tarjeta, de forma proporcional.

De modo que si la comisión es semestral y devolvemos la tarjeta a los dos meses nos deberán abonar los cuatro meses restantes.

Hemos hecho alusión a las comisiones que con mayor frecuencia nos cobran nuestras entidades bancarias, sin embargo hay otras que también son abusivas.

Cuenta con nuestro asesoramiento para conocer todas y cada una de las comisiones declaradas abusivas y te ayudaremos en su reclamación desde la primera fase de reclamación.

¿Alguna vez te han cobrado alguna de estas comisiones?

Reclama ahora la devolución de lo indebidamente cobrado. Es tu derecho.

Como os adelantamos en nuestro artículo dedicado a financiar los gastos navideños, muchos consumidores optarán por pedir un préstamo personal para aliviar el impacto económico de la temporada de compras de Navidad.

Entre estos préstamos personales están los denominados créditos al consumo, destinados a financiar gastos más elevados.

La Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, se aplica a los contratos en que un prestamista concede o se compromete a conceder a un consumidor un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación, para satisfacer necesidades personales al margen de su actividad empresarial o profesional y cuyo importe sea superior a 200 euros.

Con la finalidad de mejorar la información de los consumidores, la Ley incide en las actuaciones previas a la contratación del crédito.

Información y actuaciones previas a la celebración del contrato de crédito:

1.- Información básica que debe figurar en la publicidad.

Esta información básica especificará de forma clara, concisa y destacada mediante un ejemplo representativo, los siguientes elementos:

a) El tipo deudor fijo o variable, así como los recargos incluidos en el coste total del crédito para el consumidor.
b) El importe total del crédito
c) La tasa anual equivalente (TAE)
d) En su caso, la duración del contrato de crédito.
e) En el caso de los créditos en forma de pago aplazado de un bien o servicio en particular, el precio al contado y el importe de los posibles anticipos.
f) En su caso, el importe total adeudado por el consumidor y el importe de los pagos a plazos.

2.- Información previa al contrato.

El prestamista nos deberá facilitar de forma gratuita, con la debida antelación, antes de que el consumidor asuma cualquier obligación, las condiciones del crédito y la información necesaria para comparar las diversas ofertas.

Todo ello, con la finalidad de poder optar por la oferta que más nos convenga.

Especial interés reviste la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor.

En el caso de ser denegada nuestra solicitud en base a dicha consulta, el consumidor tiene derecho a ser informado de forma inmediata y gratuita de los resultados de la misma.

3.- Oferta vinculante.

Igualmente, con anterioridad a la celebración del contrato crediticio, el consumidor, si lo solicita, deberá recibir un documento donde consten todas las condiciones del crédito.

4.- Asistencia al consumidor previa al contrato.

También en fase precontractual, los prestamistas tienen la obligación de:

– Explicar al consumidor de forma personalizada las características de los productos propuestos, para que puedan evaluar si el contrato de crédito se ajusta a sus intereses, necesidades y situación financiera.
– Explicar la información precontractual correspondiente.
– Advertir de los riesgos en caso de impago o endeudamiento excesivo.

¿Qué ocurre si se incumple este deber de información?

El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa y al suministro de la misma, dará lugar a la anulabilidad del contrato. En caso de que se mantenga la eficacia del contrato, éste se integrará conforme a lo previsto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Forma y contenido de los contratos de créditos al consumo:

Deberán constar por escrito en papel o en otro soporte duradero y se redactarán con una letra que resulte legible y con un contraste de impresión adecuado.

Todas las partes contratantes recibirán un ejemplar del contrato de crédito.

Además de las condiciones esenciales del contrato, el documento deberá especificar, de forma clara y concisa, los datos a que se refiere el artículo 16 de la Ley.

Derechos de los consumidores durante el contrato:

1.- Poner fin a un contrato de duración indefinida.

En cualquier momento, el consumidor podrá poner fin gratuitamente a un contrato de duración indefinida, salvo que se haya estipulado un plazo de notificación.

El plazo de preaviso no podrá exceder de un mes.

2.- Desistimiento.

En un plazo de 14 días naturales, el consumidor podrá desistir del mismo, comunicándolo al prestamista, sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna.

El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.

A partir de ahí, el consumidor deberá abonar al prestamista el capital y el interés acumulado, dentro de los treinta días naturales a la notificación de desistimiento.

El desistimiento conlleva también el de los servicios accesorios que se hayan contratado. Por ejemplo, si se han contratado seguros, el consumidor tendrá derecho al extorno (devolución) de la prima de los seguros.

3.- Derecho de reembolso anticipado.

Asimismo, podremos cancelar total o parcialmente el préstamo en cualquier momento.

El préstamo personal podrá cancelarse anticipadamente aunque tiene unos costes de cancelación. Sobre esta cuestión hablaremos en otro artículo.

Régimen sancionador:

Si bien el régimen sancionador previsto en la Ley tiene por objeto garantizar su aplicación, con el fin de promover unas prácticas responsables en la fase previa al contrato, se incide con especial énfasis en el cumplimiento de las obligaciones relativas a la información precontractual y de evaluación de la solvencia del consumidor.

Si has decido pedir un préstamo personal, es muy importante valorar nuestra situación económica y las características y condiciones de este producto financiero.

Ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos detalladamente sobre la opción que mejor se adapte a tus necesidades.

Durante el 2017 el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la legalidad de las diferentes clausulas hipotecarias que han sido consideradas abusivas por la Unión Europea.

Todas las sentencias del Tribunal Supremo que resumimos en este artículo dan vía libre a los consumidores para reclamar la nulidad y recuperar miles de euros.

A partir de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, desde la archiconocida Sentencia de 9 de mayo de 2013, sobre la transparencia exigida a la llamada «Cláusula Suelo», han sido múltiples las resoluciones dictadas al respecto.

Hemos preparado un resumen de las principales sentencias que declaran la nulidad  cláusulas hipotecarias que analizamos a continuación:

Nulidad cláusula suelo:

Ahora se pronuncia el Supremo en casos más específicos que afectan a las cláusulas suelo, entre ellos:

  1. Subrogación en préstamo hipotecario al promotor.
  2. Un acuerdo con el banco no convalida una cláusula nula. Lo que es nulo ningún efecto produce.

1. Subrogación en préstamo hipotecario al promotor:

Esta situación aparece cuando el promotor de viviendas solicita al banco una hipoteca para la promoción y construcción de las mismas y, en el momento de formalizar la venta a terceros, el comprador asume las obligaciones que el promotor tenía frente al banco, convirtiéndose en deudor.

En consecuencia, no supone un nuevo préstamo concedido al comprador. Se mantienen las mismas condiciones del préstamo hipotecario al promotor.

La reciente Sentencia núm. 643/2017, de 24 de noviembre del Tribunal Supremo declara que el banco no está exento de las obligaciones de información precontractual en los supuestos de subrogación, con o sin novación, del adquirente de la vivienda en el préstamo promotor.

En consecuencia, de no ser así, podremos solicitar la nulidad de la cláusula inserta en el préstamo hipotecario al promotor en el que nos hemos subrogado y la consiguiente devolución de las cantidades indebidamente cobradas por el banco.

Si quieres conocer más sobre esta novedosa sentencia pincha aquí.

2. Un acuerdo con el banco no convalida una clausula nula. Lo que es nulo ningún efecto produce.

Los afectados por la cláusula suelo que se vieron obligados o manipulados por las entidades bancarias a firmar un acuerdo de convalidación de la cláusula suelo, pueden reclamar lo indebidamente pagado por activación de dicha cláusula.

En este sentido, la sentencia del TS 3721/2017 de 16 de octubre deja claro que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas no puede ser subsanada con otro documento posterior, y por tanto, este segundo documento también está viciado de nulidad («lo que es nulo ningún efecto produce»)

El Tribunal deja meridianamente claro que la nulidad de una clausula suelo por ser abusiva es una nulidad radical o de pleno derecho.

Si firmaste un acuerdo de convalidación con el banco sobre la cláusula suelo de tu hipoteca, puedes reclamar. Amplía más información en este enlace.

Nulidad parcial de las cláusulas multidivisa:

La hipoteca con cláusula multidivisa es un préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro (Yen japonés, Franco Suizo, Dólar US, Dólar Australiano y Dólar Neozelandés).

El índice que se aplica para el cálculo de intereses no es el Euribor (tipo de interés que más se utiliza como referencia en España) sino el tipo de interés de la zona económica correspondiente a la moneda o divisa que hemos elegido, que de forma general se denomina Libor.

Han sido miles los afectados por este producto tan complejo, que requiere de especiales conocimientos financieros.

El Tribunal Supremo mediante Sentencia de 15 de noviembre de 2017 ha declarado nula la cláusula relativa a la opción «multidivisa» de los préstamos concertados hasta la fecha, por falta de transparencia en su contratación.

Esta cuestión la hemos abordado en nuestro artículo El Supremo declara la nulidad de la hipoteca multidivisa por falta de transparencia.

Nulidad cláusulas hipotecarias en préstamos ya ejecutados

Por último, haremos referencia a una importante Sentencia del Tribunal Supremo que abre la puerta a los consumidores que perdieron su vivienda en procedimiento de ejecución en el que no era posible legalmente formular la abusividad de cláusulas insertas en los contratos hipotecarios: La Sentencia 3373/2017 de 27 de septiembre.

El Tribunal Supremo declara que no puede apreciarse la concurrencia de cosa juzgada en un proceso declarativo posterior, cuyo fundamento es la abusividad de determinadas cláusulas del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, si cuando se tramitó la ejecución no era posible legalmente formular dicha pretensión por vía de oposición.

Si has sido uno de los afectados por alguna de estas cláusulas hipotecarias, ponte en contacto con nosotros para estudiar tu caso concreto y obtener las mayores ventajas para ti.

Cuando decidimos comprar una vivienda lo más habitual es financiar la misma mediante un préstamo hipotecario. 

Nos podemos encontrar ante dos situaciones:

  • Solicitar a una entidad bancaria la constitución de una hipoteca sobre la finca que vamos a adquirir.
  • Subrogarnos en la hipoteca que, previamente, tenía concertada con el banco promotor o constructor de la vivienda que hemos decidido comprar.

A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, la nulidad de las cláusulas suelo por falta de transparencia en las hipotecas es un hecho indiscutible.

Sin embargo, en un principio no fue así para los casos de cláusulas suelo insertas en las escrituras de compraventa con subrogación hipotecaria.

Hoy nos centramos en el segundo escenario: reclamar cláusula suelo en una hipoteca al promotor en la que nos hemos subrogado.

¿Qué es la subrogación de un préstamo hipotecario?

La subrogación hipotecaria tiene lugar cuando el comprador se coloca en la posición de deudor de un préstamo preexistente.

En la práctica ésta situación se produce cuando el promotor de viviendas solicita al banco una hipoteca para la construcción de las mismas y, en el momento de formalizar la venta a terceros, el comprador asume las obligaciones que el promotor tenía frente al banco, convirtiéndose en deudor.

Es decir, cuando compramos una vivienda a un promotor, en lugar de solicitar la constitución de una nueva hipoteca sobre la vivienda que vamos a adquirir, nos subrogamos en la que previamente tenía contratado el promotor. 

¿Quién nos informa de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca al promotor?

En primer lugar, será el promotor el que deba informarnos sobre las condiciones de la venta y también de la financiación. Y ello, conforme al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

Ahora bien, aunque la intervención del banco acreedor en el otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria suele ser nula, ¿tiene también obligación de informarnos?

Reclamar cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo promotor: criterio de nuestros tribunales.

Hasta la fecha el criterio seguido por las Audiencias Provinciales sobre la nulidad por falta de transparencia de cláusulas suelo contenidas en este tipo de escrituras ha sido dispar, precisamente en base a la obligación de información.

Unas Audiencias se han decantado por sostener que en la subrogación hipotecaria, sin novación modificativa alguna y sin intervención en la entidad prestamista, no se podía exigir a ésta ninguna obligación de cara a la transparencia del préstamo, siendo la promotora vendedora la única responsable de dicha información.

Sin embargo, el criterio jurisprudencial dominante ha sido favorable para el consumidor en los casos de subrogación. Considerando que la entidad prestamista tiene el deber de informar de todas las cláusulas que le van a afectar. Máxime de la cláusula suelo por su evidente trascendencia a efectos económicos.

La cuestión ha quedado zanjada recientemente por nuestro Alto Tribunal. Sentencia núm. 643/2017, de 24 de noviembre.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que desestimó la demanda interpuesta por un consumidor al reclamar cláusula suelo del préstamo promotor en el que se había subrogado y posteriormente novado.

A modo de resumen, el TS considera que:

El hecho de que el préstamo promotor no se haya concedido directamente al consumidor que se subroga en aquél, no es motivo para eximir al banco de su obligación de facilitar al consumidor la información necesaria para tomar una decisión consciente de la carga económica y jurídica que supone la subrogación, sin necesidad de realizar un minucioso análisis del contrato.

En palabras del Supremo: «Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.»

Esta Sentencia considera que la información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar.

Es preciso que el banco informe sobre la existencia de la cláusula suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y antelación suficiente a la firma de la escritura de subrogación de préstamo hipotecario.

Por tanto, aunque te hayas subrogado en una hipoteca anterior con cláusula suelo e incluso hayas pactado con el banco una modificación posterior (ampliación del plazo, del capital u otra condición financiera), estás en tu derecho de reclamar que te devuelvan lo que indebidamente haya cobrado el banco por la activación del la cláusula suelo.

Anímate a reclamar cláusula suelo, cuenta con nuestro asesoramiento especializado. 

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