Hipoteca multidivisa prueba con éxito la nulidad de la cláusula multidivisa y recupere su dinero:

Nos resulta interesante abordar un tema que puede preocupar a los afectados por la hipoteca multidivisa: ¿cómo probar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa?

Comenzamos enumerando los extremos que deben ser probados por el prestatario para el éxito de la pretensión de nulidad parcial de la hipoteca multidivisa:

  • La condición de consumidor.

Para que sea aplicable la normativa protectora de consumo es relevante que el prestatario tenga la consideración de consumidor.

La clave para saber si hemos intervenido en la escritura de hipoteca multidivisa como consumidores, no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo. Siendo, en consecuencia, indiferente que el prestatario sea persona física o jurídica pues de lo que se trata, en definitiva, es de destinar el préstamo al consumo propio.

Si quieres conocer más sobre la condición de consumidor, te invitamos a visitar nuestro artículo “Consumidor o empresario: ¿quién puede reclamar la cláusula suelo?”.

¿Cómo acreditar la condición de consumidor?

Por regla general, en la escritura de préstamo hipotecario se refleja la finalidad del mismo.

Por tanto, este extremo se podrá acreditar mediante la presentación de dicho documento público.

En el supuesto de no constar la finalidad de la hipoteca en la escritura (por ejemplo adquisición de vivienda habitual) debemos acreditar que el préstamo no se ha destinado a una actividad empresarial o profesional.

Bastará para ello con aportar un certificado de empadronamiento en el que conste que el inmueble hipotecado constituye nuestra residencia habitual o una certificación de bienes del Registro de la Propiedad que acredite que dicho inmueble es vivienda habitual o segunda residencia.

  • Nivel de conocimientos financieros del prestatario.

La hipoteca multidivisa es un producto de alto riesgo dirigido a clientes con elevados conocimientos financieros, pues la fluctuación de la divisa contratada puede poner en riesgo la capacidad del prestatario para afrontar el pago de las cuotas hipotecarias.

Para el éxito de la pretensión de nulidad, es importante acreditar que nuestro nivel de conocimientos financieros es insuficiente para conocer, sin la adecuada información previa, dicho riesgo.

El nivel de conocimientos medios lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017 al decir:

«Un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, puede conocer que las divisas fluctúan y que, en consecuencia, las cuotas de un préstamo denominado en divisa extranjera pero en el que los pagos efectivos se hacen en euros pueden variar conforme fluctúe la cotización de la divisa.»

Llegados a este punto, la profesión y el nivel de estudios del prestatario determinará si sus conocimientos financieros están o no dentro de esa media.

En cualquier caso, aun cuando el perfil de conocimientos financieros del consumidor sea más elevado, las posibilidades de éxito de la reclamación, aunque más complejas, son perfectamente viables.

Tal y como ha ocurrido en el caso de la nulidad de la cláusula suelo. Habida cuenta que la entidad bancaria deberá demostrar que ha cumplido con sus obligaciones de información, como veremos más adelante.

Al respecto añade la citada Sentencia del Tribunal Supremo:

«….Pero no necesariamente puede conocer, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debida a la fluctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos.»

Por su parte, la entidad bancaria deberá acreditar para impedir el éxito de la reclamación:

  1. La existencia de una condición general de la contratación relativa a la cláusula multidivisa.

Será la entidad bancaria quien deberá acreditar la existencia de una negociación individual sobre el funcionamiento de la cláusula multidivisa, mediante la aportación de ofertas facilitadas al cliente.

2. La ausencia de información previa y suficiente de la entidad bancaria.

Se trata de una cuestión determinante para conseguir la nulidad parcial de la cláusula multidivisa.

Aunque, en principio, debería ser probada por el consumidor, pues fundamenta su pretensión, la carga de la prueba de la obligación de informar adecuadamente al cliente recae sobre la entidad financiera.

Y ello por dos razones:

a) Se trata de probar un hecho negativo (falta de información), de imposible prueba.

b) La entidad bancaria es la única que puede acreditar exactamente la información que ha facilitado al cliente en la fase precontractual.

La reiterada Sentencia de 15 de noviembre de 2017 señala con rotundidad:

«…es esencial que la información que el banco dé al cliente verse sobre la carga económica que en caso de fluctuación de la divisa le podría suponer, en euros, tanto el pago de las cuotas de amortización como el pago del capital pendiente de amortizar al que debería hacer frente en caso de vencimiento anticipado del préstamo.

También debe ser informado de la trascendencia que para el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado del préstamo por parte del banco tiene la devaluación, por encima de ciertos límites, del euro frente a la divisa extranjera, porque supone también un serio riesgo para el consumidor que, pese a no haber incurrido en incumplimiento contractual, se vería obligado a devolver de una sola vez todo el capital pendiente de amortizar.»

Si quiere iniciar los trámites para reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa de su hipoteca, le ofrecemos el adecuado asesoramiento como expertos que somos en derecho bancario.

Si es titular de una hipoteca multidivisa y quiere reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa, le exponemos los pasos que debes seguir para ello.

Como ya venimos manifestando en nuestros artículos dedicados a las hipotecas multidivisa, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de 15 de noviembre de 2017, dejó abierta la puerta a los consumidores que hubieran contratado este tipo de hipoteca para solicitar la nulidad de la cláusula multidivisa.

Le recomendamos que lea nuestros artículos “El Supremo declara nula la hipoteca multidivisa por falta de transparencia y “Cómo saber si una hipoteca multidivisa es nula”, en los que le exponemos con detalle los criterios del Supremo para considerar nula la opción multidivisa de tu hipoteca.

¿Cómo reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa?

La reclamación ante la entidad bancaria puede convertirse en un camino lento y tortuoso si no va acompañado de un profesional que esté acostumbrado a lidiar con los bancos para este tipo de casos.

Muchos de nuestros clientes recurrieron a Rodríguez Hermosilla porque las gestiones que realizaron por su cuenta no le fueron favorables.

Tenga en cuenta que el banco puede hacer perder su tiempo o incluso que le induzcan a firmar algún documento que luego pueda perjudicarle.

Acuda a un abogado quien se encargará de realizar por usted las siguientes gestiones (Rodríguez Hermosilla Abogados, las realiza totalmente gratis por usted):

 

Rodriguez Hermosilla reclama la nulidad de la cláusula multidivisa gratis para usted:

 

Como decimos nosotros realizamos los siguientes trámites para ayudarle a recuperar su dinero:

1.- Reclamación previa ante el banco:

En primer lugar, nos dirigirnos a la entidad financiera con quien contrató el préstamo hipotecario y presentamos una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC). Esta reclamación previa no es obligatoria pero sí muy conveniente.

● Contenido del escrito previo de reclamación:

En dicho escrito haremos constar que, amparándose en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, se solicita la nulidad de la opción multidivisa del contrato de hipoteca, por falta de información anticipada de los riesgos de dicha contratación y falta de escenarios de simulación, que permitirán conocer y entender económicamente el producto.

● Documentos que vamos a solicitar:

– Certificado del estado de la deuda a la fecha actual, tanto en divisas como en su conversión en euros.
– Solicitud de Operación de Activo firmada por el cliente.
– Oferta vinculante firmada por el cliente.
– Cualquier información precontractual de que disponga la entidad bancaria.

No es preciso acompañar al escrito de reclamación previa ninguna documentación.

● Formas de presentar la reclamación por escrito

– Entregándola directamente en la sucursal de la entidad. Deberán sellar una copia de la reclamación.
– Mediante carta certificada con acuse de recibo.

Importante: No firmes ningún acuerdo que te proponga el banco sin el asesoramiento de un abogado experto.

2.- Reclamación judicial:

Si la entidad bancaria no responde o rechaza la solicitud de nulidad, iniciaremos la reclamación ante los tribunales.

A partir de la sentencia del Tribunal Supremo son muchos los Juzgados y Tribunales que están dando la razón al consumidor. No obstante, al tratarse de un tema complejo, es conveniente acudir a un abogado experto en derecho bancario.

¿Qué documentación se aporta con la demanda?

  • Escritura de préstamo hipotecario multidivisa.
  • Escritura de subrogación (en su caso).
  • Escritura de novación, de haberse pactado.

(Si no dispone de los originales, se pueden presentar copias simples de las escrituras mencionadas).

  • Oferta vinculante, si el banco se la facilitó. Aunque lo lógico será que esté incorporada a la escritura de hipoteca.
  • Toda la información precontractual de que disponga.
  • Últimos recibos de pago de la hipoteca. Si no dispone de ellos, solicite en su oficina bancaria un cuadro de amortización.

¿Cuál es la finalidad de la reclamación?

La finalidad de esta reclamación será la declaración de nulidad parcial del contrato, que supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que quedará como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros (STS 608/2017 de 15 de noviembre).

Por tanto, se reclama que el préstamo deje de ser “multidivisa” y se convierta en una hipoteca en euros, amortizada en euros. Se podrá recuperar el dinero pagado de más una vez recalculada la deuda.

Somos expertos en derecho bancario, cuente con nuestro asesoramiento para recuperar el dinero pagado de más y conseguir que la cuota mensual que paga baje sustancialmente.

La hipoteca multidivisa es un producto bastante complejo que requiere de especiales conocimientos financieros para su contratación.

Como ya adelantamos en nuestro artículo “El Supremo declara nula la hipoteca multidivisa por falta de transparencia”, la hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el Euro. Los tipos de divisas más comunes son: Yen japonés, Franco Suizo, Dólar US, Dólar Australiano y Dólar Neozelandés.

Es por tanto un producto muy arriesgado para un prestatario inexperto.

El pasado día 20 de septiembre de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció los criterios mínimos de transparencia que deben observar las entidades bancarias para conceder este tipo de préstamos. Determinó que las hipotecas multidivisa pueden ser abusivas cuando el prestatario no haya sido debidamente informado de los riesgos que conlleva contratar una hipoteca multidivisa.

Posteriormente, nuestro Tribunal Supremo adoptó la jurisprudencia española a dichos criterios.

Así la Sentencia del TS de 15 de noviembre de 2017 dejó abierta la posibilidad a todos los afectados por estas hipotecas para solicitar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa por falta de transparencia en su contratación.

Conclusiones del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la hipoteca multidivisa:

– La hipoteca multidivisa no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores, tampoco está sujeta a la normativa MIFID (Directiva sobre Mercados de Instrumentos Financieros).

– La cláusula multidivisa puede ser objeto de examen de transparencia, siendo plenamente aplicables las normas de transparencia e información al cliente. Aclara nuestro Alto Tribunal que aunque la cláusula se refiere al objeto principal del contrato esto no significa que haya sido objeto de negociación individual.

– Lo relevante es que el cliente tenga la consideración de consumidor para que sea aplicable la normativa de transparencia e información.

– El examen de transparencia debe ser más riguroso al tratarse de un elemento esencial del contrato. Por tanto, no solo es necesario que la cláusula multidivisa esté redactada de forma clara y comprensible, sino también que el consumidor pueda tener un conocimiento real de la misma y pueda prever sus consecuencias económicas.

– La falta de transparencia genera un grave desequilibrio para los prestatarios, en contra de las exigencias de la buena fe.

¿Cuáles son los criterios para declarar parcialmente nula la hipoteca multidivisa?

1.- La falta de información precontractual, clara y precisa, sobre los riesgos de fluctuación de la moneda, el incremento de las cuotas y el aumento del capital pendiente, a fin de que el prestatario pueda comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos.

2.- Que la cláusula multidivisa no haya sido negociada individualmente. Especial relevancia tiene el hecho de que la escritura de préstamo estuviese previamente confeccionada y el consumidor no intervenga en su redacción y además contenga condiciones generales de la contratación.

Consecuencias de la falta de transparencia:

En el supuesto de que la entidad bancaria haya incumplido sus obligaciones de información en la fase de contratación y durante la vida del préstamo, se declara la nulidad parcial del contrato.

En palabras del Tribunal Supremo, la nulidad parcial del contrato “supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros”.

En consecuencia, la entidad bancaria deberá realizar nuevamente los cálculos de las cuotas abonadas e intereses como si el préstamo siempre hubiera sido en euros y tendrá que devolver al prestatario lo cobrado de más.

Si quieres recuperar estas cantidades que has abonado indebidamente a tu entidad bancaria, es fundamental que recibas un asesoramiento adecuado por parte de abogados expertos en hipotecas multidivisa.

Contacta con nosotros, somos especialistas en derecho bancario.

A qué ejercicios afecta la regularización de las autoliquidaciones anteriores respecto a los intereses devueltos por nulidad de la cláusula suelo.

Como ya os adelantamos en el artículo anterior, las cantidades que hayamos recibido como devolución de los intereses que el banco nos haya cobrado por aplicación de una clausula suelo nula, no se incluirán en la base imponible del impuesto, ni tampoco los intereses indemnizatorios relacionados con los mismos.

Si la cantidad devuelta comprende intereses correspondientes a años anteriores a 2017 y los mismos fueron deducidos en declaraciones anteriores, por inversión en vivienda habitual, deducciones por Comunidades Autónomas o gasto deducible, habrá que regularizar dichas declaraciones.

De todo ello os informamos en nuestro artículo anterior.

Hoy nos vamos a ocupar de los EJERCICIOS A LOS QUE AFECTAN ESTAS REGULARIZACIONES.

Distinguiremos según el tipo de deducción y el año de la sentencia, laudo arbitral o acuerdo con la entidad financiera.

1.- En el supuesto de deducción por compra de vivienda habitual o deducciones establecidas por las Comunidades Autónomas:

a.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo del año 2017:

En este caso la regularización se realizará en la declaración del año 2017 (2 de julio de 2018). Los ejercicios que habrá que regularizar serán los de los años 2013, 2014, 2015 y 2016.

Si en la cantidad devuelta hay intereses correspondientes al año 2017 estos no se tendrán en cuenta para aplicar la deducción por vivienda habitual.

b.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo del año 2018:

Se efectuará la regularización en la declaración del año 2018 (abril, mayo y junio de 2019) y afectará a los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017.

En el supuesto de que la resolución judicial o el acuerdo extrajudicial fuesen anteriores al 2 de julio de 2018, fecha de finalización del plazo de presentación voluntaria de la declaración del año 2017, la parte de los intereses correspondientes al año 2017 no se incluirán como deducción de vivienda habitual.

2.- En el supuesto de haber incluido las cantidades ahora recibidas como gasto deducible en ejercicios anteriores:

a.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo producido desde el 6 de abril de 2017 hasta el 3 de abril de 2018:

Habrá que presentar declaraciones complementarias con carácter general de los ejercicios 2013, 2014, 2015 y 2016, en la declaración del IRPF de 2017.

Si nos devuelven intereses correspondientes al año 2017, no se incluirán como gasto deducible en la declaración de 2017.

b.- Sentencia, laudo arbitral o acuerdo producido después del 3 de abril de 2018:

Se presentarán declaraciones complementarias con carácter general de los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017, en la declaración del IRPF de 2018 a presentar en el año 2019.

Ahora bien, si la resolución judicial o el acuerdo extrajudicial son posteriores al 3 de abril de 2017 pero anteriores a la fecha de presentación voluntaria de la declaración de 2017, la parte de dinero recibida que corresponda a intereses del año 2017 no se incluirán como gasto deducible y no habrá que realizar declaración complementaria.

¿Qué ocurre si la sentencia o acuerdo es anterior a 2017 y ya hemos rectificado las autoliquidaciones anteriores?

Podremos instar la rectificación de las autoliquidaciones solicitando la devolución de intereses de demora abonados y, en su caso, la modificación de los intereses indemnizatorios declarados como ganancia.

Por último, os recordamos que en el supuesto de amortización de hipoteca no tendremos que regularizar las deducciones a que nos hemos referido.

Es decir, si optamos por que el banco aplique el importe de la devolución a reducir el principal del préstamo en lugar de recibir el dinero en efectivo.

Esta es una materia un tanto compleja. Si tienes alguna duda y quieres asesorarte correctamente para evitar futuras sorpresas, contacta con nosotros y te ayudaremos en todo lo necesario.

Una de las principales dudas que nos plantean nuestros clientes es cómo deben tributar por la cláusula suelo.

Cuando conseguimos recuperar las cantidades que el banco cobró indebidamente por aplicación de la cláusula suelo, es normal plantearse cómo afecta la percepción de este dinero en la declaración del IRPF.

Hoy vamos a ver precisamente cómo declarar la cláusula suelo en la Renta.

Cómo declarar la cláusula suelo en la Renta 2017:

Como regla general, la Ley del IRPF entiende que las cantidades devueltas por las entidades financieras con motivo de los acuerdos alcanzados con éstas (incluyendo intereses) no computan en la base imponible.

Es decir, las cantidades correspondientes a los intereses que el banco nos hubiera cobrado de más por activación del suelo hipotecario y ahora nos devuelve no se incluirán en la base imponible del impuesto, tampoco los intereses indemnizatorios relacionados con los mismos.

Ahora bien, ¿en qué supuestos tendremos que hacer regularizaciones de las declaraciones del IRPF presentadas en ejercicios anteriores?

5 casos en los que tenemos que regularizar las declaraciones del IRPF de ejercicios anteriores:

1.- Deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las Comunidades Autónomas:

Cuando en años anteriores hayamos incluido los intereses que habíamos pagado de más al banco que ahora nos devuelve como deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las CCAA.

Dentro de este apartado podemos distinguir a su vez tres supuestos:

1.1) Cuando hayas recibido el importe de la devolución en metálico:

Si hemos optado por recibir el importe de la devolución en metálico, debemos hacer una regularización y devolver las deducciones practicadas, pero sin inclusión de intereses de demora.

A estos efectos, si la sentencia, laudo arbitral o el acuerdo con la entidad se hubiese producido en el año 2017, en la Declaración de la Renta 2017 se marcará la casilla 540 y las cantidades a regularizar se incluyen en las casillas 539 y 541, para indicar que se trata de una regularización de la cláusula suelo.

1.2) Las cantidades correspondientes a la cláusula suelo fueron destinadas a reducir el principal del préstamo:

Si acordamos con la entidad financiera que las cantidades se destinen a reducir el principal del préstamo, no habrá que regularizar las deducciones practicadas anteriormente correspondientes a esos importes.

En este caso tampoco tendremos derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

1.3) Combinación de las dos anteriores:

Si recibimos parte en metálico y destinamos otra parte a minorar el principal del préstamo, solamente tendremos que regularizar y devolver las deducciones correspondientes al importe recibido en metálico.

2.- Gasto deducible:

Cuando en declaraciones anteriores hayamos incluido los importes ahora recibidos como gasto deducible, presentaremos declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios, quitando los gastos, sin sanción ni intereses de demora ni recargo alguno.

Plazo para presentar las declaraciones complementarias:

El plazo para presentar las declaraciones complementarias será el comprendido entre la fecha de la sentencia, laudo arbitral o acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de la declaración de IRPF.

¿Qué ocurre con las cantidades percibidas en concepto de intereses indemnizatorios?

El interés legal del dinero que el banco debe abonarnos como indemnización por el cobro indebido de intereses por aplicación de la cláusula suelo no se incluyen en la declaración de la renta.

Otra cuestión de interés son los EJERCICIOS A LOS QUE AFECTAN ESTAS REGULARIZACIONES.

La regularización sólo se aplicará a los ejercicios respecto de los cuales no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria.

Nos podemos encontrar diferentes supuestos según hayamos aplicado los intereses pagados de más, ahora recuperados, a la deducción de vivienda, a deducciones autonómicas o deducción de gastos y del año en que se produzca la sentencia, laudo arbitral o acuerdo.

De todo ello nos ocuparemos en nuestro siguiente artículo.

Si eres uno de los afectados por la cláusula suelo, contacta con nosotros. Te ayudamos en todo lo que necesites. Nuestra larga experiencia en derecho bancario nos avala.

Como ya es sabido, un consumidor o usuario tiene derecho a reclamar la nulidad de la cláusula suelo y a la devolución de lo pagado de más cuando el banco no le ha informado claramente de los efectos económicos derivados de su aplicación.

Cuando hablamos de consumidor o usuario pensamos de forma inmediata en una persona física que actúa de forma individual, pero

¿un empresario o persona jurídica puede ser considerado consumidor?

La legislación europea parece no considerar que una persona jurídica pueda actuar como consumidor.

No obstante, nuestra legislación sí la considera consumidor.

El concepto general de consumidor y usuario se recoge en el artículo 3 del actual Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”

Por su parte el artículo 4 del TRLGCU establece el concepto de empresario:

“A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”.

De la conexión entre ambos artículos obtenemos las siguientes conclusiones:

– Son consumidores las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

– Son consumidores las personas jurídicas que actúan sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional.

En definitiva, la respuesta a esta primera cuestión es afirmativa: Un empresario puede ser considerado consumidor cuando actúa como destinatario final.

Claves para la aplicación de la normativa protectora de consumidores y usuarios a los empresarios o personas jurídicas.

Actuación sin ánimo de lucro: cuando el empresario solicita un préstamo para su consumo propio, sin la intención de obtener un beneficio económico, será aplicable la normativa protectora de consumidores y usuarios.

Destino del préstamo: cuando el empresario no emplea el dinero concedido por la entidad financiera en su actividad habitual será igualmente protegido como consumidor o usuario.

¿Cuándo estará legitimado un empresario para reclamar la Clausula suelo de su hipoteca?

Aun en el supuesto de que un empresario conceda en garantía de un préstamo un bien afecto a su actividad empresarial o profesional, podrá reclamar la nulidad de la cláusula suelo siempre que el destino del préstamo sea ajeno a dicha actividad.

Así por ejemplo, el empresario tendrá la condición de consumidor o usuario cuando, aun hipotecando un bien afecto a su actividad, destine el dinero a comprar su vivienda habitual.

En este caso, estará amparado por la normativa en defensa de consumidores y usuarios.

No dejéis pasar la oportunidad de reclamar la nulidad de la cláusula suelo.

Somos expertos en derecho bancario y estamos a vuestra disposición para que nos consultéis cualquier duda que os surja.

La tendencia es pensar que si ya hemos pagado nuestra hipoteca y, por tanto la operación está amortizada y cancelada, no podemos reclamar la devolución de lo pagado indebidamente por aplicación de la cláusula suelo.

Pero esta conclusión no es acertada.

¿Es posible solicitar la devolución de la cláusula suelo en hipotecas ya canceladas?

Aunque los bancos suelen negarse alegando la falta de acción al no existir ya el contrato de préstamo, SÍ podemos reclamar al banco la devolución de lo cobrado de más por aplicación de la cláusula suelo de una hipoteca cancelada.

El suelo hipotecario abusivo por falta de transparencia causa un perjuicio al consumidor y, en consecuencia, se podrán reclamar las cantidades pagadas de más indebidamente aunque el contrato haya concluido.

Para reclamar una clausula suelo abusiva lo relevante es que el banco cobró al cliente por aplicación de la cláusula. No importa si la hipoteca ha sido o no cancelada.

Consulta nuestra web, te informamos de todas las cuestiones relativas a la cláusula suelo.

¿Existe algún plazo para reclamar judicialmente la clausula suelo en hipotecas canceladas ?

Las entidades bancarias demandadas suelen alegar la excepción de caducidad de la acción de nulidad de la cláusula suelo, en base a lo dispuesto en el artículo 1301 del Código Civil.

Es decir, los bancos alegan que si han transcurrido más de 4 años desde la cancelación de la hipoteca la acción para reclamar está prescrita.

Sin embargo, los Tribunales están rechazando esta pretensión de las entidades bancarias y dando la razón a los consumidores.

Aunque el 1301 habla de nulidad, la doctrina y la jurisprudencia es acorde en considerar que la “acción de nulidad” y el plazo a que se refiere el citado artículo es para los supuestos de anulación o anulabilidad.

Cuando solicitamos la nulidad de una clausula suelo lo que pedimos es la nulidad de pleno derecho distinta de la anulación o anulabilidad.

Si la cláusula suelo es nula de pleno derecho se tendrá por no puesta, como si nunca hubiera existido, y no estará sujeta al plazo de 4 años de la acción de anulabilidad.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2005 indica:

“tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 del Código Civil se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996, que “la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción” (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000, entre muchas otras)”.

Por tanto, todos los afectados que se encuentren en esta situación tienen el derecho de pedir la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de cantidades aunque hayan transcurrido 4 años desde la cancelación del préstamo.

Si te encuentras en esta situación y tu entidad bancaria ha rechazado tu reclamación previa alegando que la acción ha prescrito, te animamos a que contactes con nosotros y reclames lo que te pertenece.

Clausula suelo en hipotecas con doble finalidad: crédito hipotecario destinado a ámbito particular y profesional ¿puedo reclamar la clausula suelo?

En su día el banco te dio una hipoteca y con el crédito obtenido financiaste la rehabilitación de tu vivienda familiar y con el sobrante decidiste saldar una deuda del negocio.

Si solicitaste una hipoteca para destinar el importe obtenido a tus necesidades personales y también a tu actividad comercial o profesional te interesa continuar leyendo.

Estás aquí porque intuyes o sabes a ciencia cierta que tu banco te aplicó la conocida cláusula suelo y quieres saber si puedes reclamar por ello.

¿Te preguntas cuándo es nula la cláusula suelo? ¿En qué casos puedes reclamar?

Una de las premisas para que ésta cláusula sea declarada nula y tengamos derecho a la devolución de lo pagado de más es la condición de consumidor.
Es decir, que quien reclama haber padecido abuso en la contratación debe ser necesariamente un consumidor.

Ya os adelantamos en el artículo Consumidor o empresario: ¿Quién puede reclamar la cláusula suelo? que lo determinante para saber si actuamos como consumidores o no es conocer el destino que damos al dinero del préstamo, es decir la finalidad del préstamo.

Por tanto, si destinamos el dinero en su totalidad a nuestro consumo propio es claro que actuamos como consumidores.

Ahora bien, ¿qué ocurre si además destinamos parte del dinero de la hipoteca a una actividad profesional o comercial? ¿Estamos amparados por la normativa protectora de consumidores y usuarios?

Nuestra legislación no contiene norma expresa que resuelva esta cuestión.

Ni el artículo 1 de la Ley General de Consumidores de 1984, ni el actual artículo 3 del TRLGDCU de 2007 contemplan específicamente este supuesto.

Por su parte, la normativa comunitaria y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han venido considerando que cuando el destino profesional o comercial del préstamo no sea predominante el prestatario deberá ser considerado como consumidor.

En consecuencia, será aplicable la normativa protectora de consumidores y usuarios.

¿Cuál es el criterio de nuestro Tribunal Supremo?

El prestatario será consumidor si el objeto profesional no predomina.

Este criterio es el recogido por el Tribunal Supremo en la Sentencia 224/2017, de 5 de abril:

“Cuando no resulte acreditado claramente que un contrato se ha llevado a cabo de manera exclusiva con un propósito ya sea personal, ya sea profesional, el contratante en cuestión deberá ser considerado como consumidor si el objeto profesional no predomina en el contexto general del contrato”.

Por tanto, en los préstamos con doble finalidad (consumo propio y profesional) debemos analizar el destino predominante del contrato:

– Si el destino predominante no es la satisfacción de una finalidad empresarial o profesional, tendremos la consideración de consumidor.

Es decir, seremos consumidores o usuarios si la mayor parte del dinero del préstamo la destinamos al consumo propio.

Por ejemplo, si solicitamos un préstamo hipotecario para rehabilitar nuestra vivienda familiar y con una pequeña parte del dinero saldamos una deuda de nuestro negocio, seremos consumidores.

– Por el contrario, si la mayor parte del dinero obtenido lo destinamos a una actividad comercial o profesional, no tendremos la cualidad de consumidores ni estaremos amparados por la normativa protectora.

Por ejemplo, si pedimos un préstamo para rehabilitar un edificio y dedicarlo a nuestro negocio inmobiliario y una pequeña parte del dinero la empleamos en el consumo propio, no seremos consumidores.

¿A quién corresponde acreditar el destino predominante del préstamo?

La entidad financiera será quien deba acreditar que la finalidad predominante del préstamo es la profesional o comercial.

Si no consigue acreditar dicho extremo, se entenderá que la finalidad del préstamo es personal y será aplicable la doctrina protectora de consumidores y usuarios.

En definitiva, cuando no se pueda acreditar que el préstamo se ha destinado claramente a un propósito personal ni profesional, el contratante deberá ser considerado consumidor.

Si has contratado un préstamo con doble finalidad y tienes clausula suelo no te quedes con la duda. Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso, somos expertos en derecho bancario desde hace más de 35 años.

No solo las hipotecas que solicitamos para adquirir nuestra vivienda habitual pueden contener clausula suelo.

También el préstamo que nos concedieron para comprar una segunda residencia en la playa o en el campo, para disfrutar las vacaciones, puede tener clausula suelo.

Son muchas las entidades financieras que se niegan a eliminar el suelo hipotecario de las hipotecas que garantizan la compra de una segunda residencia.

Sin embargo, esta postura de los bancos es totalmente incorrecta.

¿Puedo reclamar la nulidad de la cláusula suelo de una hipoteca solicitada para adquirir una segunda vivienda?

La respuesta es afirmativa.

La cláusula suelo es susceptible de ser declarada nula tanto si la hipoteca se solicitó y obtuvo para adquirir una primera residencia como si lo fue para la compra de una segunda vivienda.

¿Nos ampara la normativa protectora de consumidores y usuarios?

Como ya adelantamos en nuestro articulo Consumidor o empresario: ¿Quién puede reclamar la cláusula suelo?, si se ejercita una acción de nulidad de condición general de contratación, como sería la cláusula suelo, lo determinante no es la naturaleza del bien que sirve de garantía al préstamo, sino la finalidad del préstamo.

Cuando compramos una segunda residencia para disfrutar en ella nuestras vacaciones la estamos destinando a un ámbito familiar o personal.

La finalidad del préstamo obtenido para su compra es nuestro consumo y, en consecuencia, estamos protegidos por el bloque normativo de consumidores y usuarios.

En definitiva, no resulta necesario que la vivienda constituya nuestro domicilio habitual y no puede excluirse el carácter de consumidor porque la compra sea de una vivienda destinada a vacaciones y no a la vivienda habitual.

La finalidad de consumo o inversión privada se deduce del destino vacacional de la vivienda para cuya adquisición hayamos solicitado el préstamo hipotecario.

 

Una segunda vivienda implica el uso por sus propietarios pero ¿podemos alquilar ocasionalmente nuestra segunda residencia?

 

También en el supuesto de arrendar por temporadas esa vivienda procede la eliminación de la cláusula suelo, así como, la devolución de la misma, ya que este arrendamiento no implica que lo estemos destinando a una actividad empresarial ni profesional.

Han sido muchas las Audiencias Provinciales que se han pronunciado en este sentido.

El alquiler de la segunda residencia –entre particulares- aun en periodos prolongados, no priva al propietario de su condición de consumidor.

Otra conclusión sería contraria a la recta consideración del concepto de consumidor, en el sentido más amplio que proponga el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Si tienes clausula suelo en la hipoteca que te concedieron para adquirir una segunda vivienda y no fuiste debidamente informada por el banco de su funcionamiento y alcance, puedes y debes reclamar.

Contacta con nosotros e iniciaremos los trámites pertinentes para que recuperes tu dinero. Nuestra larga experiencia en derecho bancario avalan tu éxito.

Es muy probable que si has intentado que el banco elimine la cláusula suelo de tu hipoteca, de forma extrajudicial, se haya negado a hacerlo alegando que firmaste una oferta vinculante.

Sin embargo la firma de la oferta vinculante no implica automáticamente la validez de la cláusula suelo.

Son muchas las resoluciones judiciales que han rechazado este argumento utilizado por las entidades bancarias.

El criterio de nuestros tribunales es que:

“De la firma de la oferta vinculante no cabe concluir un perfecto conocimiento del cliente sobre su contenido y sus consecuencias económicas, lo cual no es suficiente para superar el control de transparencia de la cláusula abusiva”.

Por tanto, la firma de la oferta vinculante no impide reclamar por la cláusula suelo.

En este artículo te ayudamos a conocer qué es la oferta vinculante y cuáles son las implicaciones de la firma de este documento.

¿Qué es una oferta vinculante?

La oferta vinculante es un documento que el banco debe entregar gratuitamente al cliente y que contiene las condiciones del préstamo hipotecario. Entre ellas, la cláusula suelo o límite mínimo de interés variable.

A través de este documento podremos:

– Estudiar y conocer detalladamente las clausulas contenidas en la hipoteca.
– Comparar ofertas y optar por aquella que mejor se adapte a nuestros intereses.

 

¿Es obligatoria para el banco la entrega de oferta vinculante?

La obligatoriedad de entregar la oferta vinculante al cliente ha cambiado a lo largo de los años.

Veamos cómo ha ido evolucionando la normativa en este sentido:

1.- La oferta vinculante hasta el 8 de diciembre de 2007.

Los bancos sí estaban obligados a entregar una oferta vinculante al prestatario cuando el importe del préstamo fuese igual o inferior a 150.253,03 euros.

Dicha obligación se exigía por la Orden Ministerial de 5 mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios.

En estos casos, la oferta vinculante debía estar firmada por el cliente al menos con tres días de antelación a la firma de la escritura de hipoteca.

2.- La oferta vinculante a partir del 8 de diciembre de 2007.

Se exigía al banco la entrega de la oferta vinculante cualquiera que fuese el importe solicitado.

Este cambio se produjo a raíz de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, por la que se modificaba la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, estableció la obligación de entregar oferta vinculante.

3.- A partir de 29 de julio de 2012.

A partir de esta fecha se produce un gran cambio pues deja de ser obligatoria la entrega de la oferta vinculante por el banco.

Y ello como consecuencia de la entrada en vigor de las modificaciones relativas a la oferta vinculante introducidas por la Orden EHA/2899/2011, de 29 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Como decimos deja de ser obligatoria la entrega del citado documento, pero el cliente puede solicitarlo de forma expresa y el banco deberá entregarlo con la antelación suficiente.

4.- En la actualidad.

No obstante la vigente Orden Ministerial dispone que los bancos deberán proporcionar a los clientes una Ficha de Información Personalizada (FIPER).

Requisitos de la FIPER:

– El banco debe entregarla de forma gratuita, con la debida antelación y,
– en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato y oferta.

¿En qué momento nos debe informar el banco de las condiciones de nuestra hipoteca?

Antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario y con una antelación suficiente que nos permita examinar las características y condiciones del préstamo.

¿Si hemos firmado una oferta vinculante podemos eliminar la cláusula suelo?

La respuesta es afirmativa. A pesar de que hayamos firmado un oferta vinculante, los tribunales están declarando la nulidad de las clausulas suelo.

La justificación se encuentra en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 que establece los criterios por los que la cláusula suelo puede ser declarada nula.

Entre estos criterios cita el Supremo la falta de información suficiente dirigida a garantizar que, al tiempo de celebrarse el contrato, el cliente conocía las consecuencias económicas que conlleva la inclusión de dicha cláusula en el contrato y que tuvo la posibilidad real de comparar entre distintas ofertas.

En definitiva, la firma de la oferta vinculante, con anterioridad al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario con cláusula suelo, no acredita que hayamos comprendido la importancia de la cláusula, su contenido económico, su operativa y consecuencias.

 

¿Tu banco ha rechazado la reclamación previa? 

Si el banco ha rechazado tu reclamación previa para eliminar el suelo de tu hipoteca argumentando que firmaste una oferta vinculante, contacta con nosotros y te ayudaremos a recuperar todo tu dinero.

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